Så läser du bostadsmarknaden vid kusten i oktober

Oktober är en bra månad för att läsa av en marknad. Stränderna har tömts något, uteserveringarna är fortfarande öppna, och de som stannade kvar efter sommaren har återgått till vardagen. Det är också nu den första fullständiga bilden av sommarens affärer börjar synas i de officiella siffrorna.

Vi vill vara tydliga med hur den här texten fungerar. Penrose Bay är ingen mäklarfirma, vi har inga egna försäljningar att redovisa, och vi vill inte ge dig en siffra som vi inte kan spåra till en namngiven källa. Så i stället för en rad rubrikprocent är det här en vägledning till vad Costa del Sol och Costa Blanca har gjort i stora drag, och till var du själv kan läsa de aktuella siffrorna.

Riktningen, i ord, är denna. Under de senaste åren har priserna längs båda kusterna för det mesta gått uppåt, och de mest eftertraktade delarna av provinsen Málaga har gått längst. Costa Blanca har generellt varit den lugnare av de två, även om dess mest kända orter inte heller har stått stilla. Om det fortsätter kan ingen ärlig källa lova.

Två kuster, två uppsättningar frågor

Costa del Sol är en lång, livlig kuststräcka med mycket olika karaktär på olika ställen. Marbella, Estepona och Benahavís hör hemma i ett samtal om pris; Fuengirola, Torremolinos och staden Málaga i ett annat; de östra orterna kring Nerja och Axarquía i ett tredje. Ett enda genomsnitt för hela provinsen döljer allt detta, och det är värt att minnas varje gång du ser ett sådant siffervärde.

Costa Blanca fungerar på samma sätt. Jávea, Altea och Calpe i norr brukar diskuteras för sig, skilda från Torrevieja, Orihuela Costa och Guardamar i söder. Norr om dem finns fler kullar och mer etablerade samhällen, medan söder har plattare mark, ett större bestånd av lägenheter och radhus, och en lång tradition av åretruntboende från norra Europa.

Den praktiska poängen är att du bör läsa marknaden för just din ort och just din typ av bostad, inte för kusten som helhet. En nyproducerad lägenhet nära stranden och ett byhus inåt landet är i praktiken olika marknader som delar samma postnummerområde.

Vem som köper, och var du kan kontrollera det

Efterfrågan fördelad på nationalitet är en av de mest citerade och mest felciterade delarna av berättelsen. Den pålitliga källan är Registradores de España, vars statistik över fastighetstransaktioner innehåller en uppdelning av utländska köpare efter nationalitet och provins. Colegio de Registradores publicerar dessa uppgifter regelbundet, och de beskriver köpehandlingar som faktiskt har registrerats, inte förfrågningar eller avsikter.

Consejo General del Notariado är den andra källan som är värd att känna till. Notarierna ser handlingen vid undertecknandet, så deras data kommer ofta tidigare än registrets, och den innehåller genomsnittspriser per kvadratmeter samt fördelningen mellan nyproduktion och begagnade bostäder. Tillsammans ger de en ganska tydlig bild av både volymer och priser.

Instituto Nacional de Estadística (INE) publicerar sitt eget prisindex för bostäder och antal transaktioner, huvudsakligen byggda på uppgifter från registret och notarierna, så det ligger lite efter. Det är bra att veta. Om en rubrik hävdar att marknaden förändrades under en viss månad rapporterar den oftast om något som skrevs under en tid tidigare.

Utgångspriser visar vad säljare hoppas på. Siffror från notarierna och registret visar vad som faktiskt bytte ägare.

Den skillnaden betyder mer än någon enskild siffra. Annonserna på portalerna är en fingervisning om stämningen, medan escritura (köpehandlingen) är dokumentationen av vad som hänt. När de två glider isär, vilket de ibland gör, är själva glappet upplysande.

Utbudet, och varför det styr sökandet

Den andra halvan av bilden är hur mycket som finns att välja på. På stora delar av Costa del Sol har köpare under en tid talat om brist på välbelägna begagnade bostäder, och nya projekt har kommit långsammare än efterfrågan kunde antyda, delvis på grund av mark, tillstånd och byggtider. Längs Costa Blanca har nyproduktionen varit mer synlig i söder och i de norra orterna där det finns tomter kvar.

För dig handlar det mest om tålamod och om vad du är beredd att kompromissa med. En bostad som uppfyller din lista när det gäller läge, väderstreck, avgifter till samfälligheten och gångavstånd till ett bageri dyker inte upp varje vecka på de orter där flest människor helst vill bo. Att veta det i förväg gör sökandet lugnare.

Det betyder också att köp på ritning förtjänar en långsammare och noggrannare genomläsning än en färdig bostad. En begagnad bostad kan du se, du kan gå längs gatan klockan åtta på morgonen och fråga grannarna om hissen. En lägenhet som ännu inte finns kräver att du litar på ett program och en bankgaranti, och det är där en bra oberoende jurist förtjänar sitt arvode.

Vad som har förändrats i kanterna

Priset är sällan det enda som rör sig. Regler om uppehållsrätt, beskattning och korttidsuthyrning har alla varit under diskussion i Spanien de senaste åren, och flera av dem skiljer sig åt mellan regionerna, eftersom Junta de Andalucía och Generalitat Valenciana fastställer sina egna regler för överlåtelseskatt och turistuthyrning inom den nationella ramen. Vi har skrivit om en del av detta separat, och vi föreslår att du kontrollerar det aktuella läget hos Agencia Tributaria och den berörda regionala skattemyndigheten innan du utgår från att något du läser, inklusive här, fortfarande gäller.

Infrastrukturen spelar också roll, fast mer tyst. Flygförbindelserna vid Málaga och Alicante-Elche, vägarbeten på A-7 och AP-7 samt regionala järnvägsplaner avgör vilka orter som känns nära ett flyg och vilka som känns långt borta. Det är värt att köra eller ta tåget mellan din flygplats och orten en vanlig vardag i stället för att lita på en beräkning på kartan.

Vad detta betyder om du börjar nu

Börja med de officiella källorna, inte med den högljuddaste rubriken. Titta på sidorna hos Registradores och Notariado för den provins du bryr dig om, och på INE för det längre perspektivet, och skriv ner för dig själv vad du faktiskt hittar.

Avgränsa sedan frågan. Välj två eller tre orter, en typ av bostad och en realistisk budget som inkluderar köpkostnaderna utöver priset, vilka varierar mellan regioner och beroende på om bostaden är nyproduktion eller begagnad. Besök platsen utanför augusti, helst en vardag, och ät lunch där de lokala gör det.

Slutligen, bygg ditt team innan du blir förälskad i ett särskilt hus: en oberoende jurist som arbetar enbart för dig, en gestor (ombud som sköter administrativa ärenden) om du behöver en, och en besiktningsman för äldre fastigheter. Ett sökande som börjar med människorna och processen tar oftast slut bättre än ett som börjar med ett fotografi.

Om du vill prata igenom vilken kuststräcka som passar det liv du har i tankarna, eller bli presenterad för granskade lokala yrkespersoner när du är redo, hör av dig. Vi hjälper gärna till att ställa bättre frågor, i vilken takt som passar dig.