Den Immobilienmarkt an der Küste in diesem Oktober lesen

Der Oktober ist ein guter Monat, um einen Markt zu lesen. Die Strände haben sich ein wenig geleert, die Terrassen sind noch geöffnet, und die Menschen, die nach dem Sommer geblieben sind, haben in ihren gewohnten Alltag zurückgefunden. Es ist auch die Zeit, in der sich in den offiziellen Zahlen erstmals das vollständige Bild der Sommerverkäufe abzuzeichnen beginnt.

Wir möchten offen sagen, wie dieser Beitrag funktioniert. Penrose Bay ist keine Agentur, wir haben keine eigenen Verkäufe zu vermelden, und wir wollen Ihnen keine Zahl nennen, die wir nicht auf eine benannte Quelle zurückführen können. Statt einer Liste von Prozentzahlen aus den Schlagzeilen ist dies daher ein Leitfaden dazu, was die Costa del Sol und die Costa Blanca in groben Zügen getan haben, und dazu, wo Sie die aktuellen Zahlen selbst nachlesen können.

Die Richtung lässt sich in Worten so beschreiben: In den vergangenen Jahren sind die Preise an beiden Küsten überwiegend gestiegen, und die gefragteren Teile der Provinz Málaga haben sich am weitesten bewegt. Die Costa Blanca war im Allgemeinen die gemäßigtere der beiden, auch wenn ihre bekanntesten Orte ebenfalls nicht stillgestanden haben. Ob das so weitergeht, kann keine ehrliche Quelle versprechen.

Zwei Küsten, zwei Fragenkreise

Die Costa del Sol ist ein langer, lebhafter Küstenstreifen mit sehr unterschiedlichen Charakteren. Marbella, Estepona und Benahavís gehören in ein Gespräch über Preise; Fuengirola, Torremolinos und die Stadt Málaga in ein anderes; die östlichen Orte um Nerja und die Axarquía in ein drittes. Ein einzelner Durchschnittswert für die ganze Provinz verbirgt all das, und daran sollten Sie denken, wenn Ihnen einer genannt wird.

Die Costa Blanca funktioniert nach demselben Muster. Jávea, Altea und Calpe im Norden werden meist getrennt von Torrevieja, Orihuela Costa und Guardamar im Süden besprochen. Der Norden hat mehr Hügel und mehr gewachsene Orte, der Süden flacheres Land, mehr Apartments und Reihenhäuser und eine lange Tradition ganzjähriger Bewohner aus Nordeuropa.

Praktisch heißt das: Sie sollten den Markt für Ihren eigenen Ort und Ihre eigene Art von Zuhause lesen, nicht für die Küste als Ganzes. Ein neues Apartment in Strandnähe und ein Dorfhaus im Landesinneren sind faktisch verschiedene Märkte, die sich eine Postleitzahlenregion teilen.

Wer kauft, und wo Sie nachsehen können

Die Nachfrage nach Nationalität gehört zu den am häufigsten zitierten und am häufigsten falsch zitierten Teilen der Geschichte. Die verlässliche Quelle sind die Registradores de España, deren Statistiken zu Immobilientransaktionen eine Aufschlüsselung ausländischer Käufer nach Nationalität und Provinz enthalten. Der Colegio de Registradores veröffentlicht sie in regelmäßigem Turnus, und sie beschreiben Urkunden, die tatsächlich eingetragen wurden, nicht Anfragen oder Absichten.

Der Consejo General del Notariado ist die andere Quelle, die man kennen sollte. Notare sehen die Urkunde bei der Unterzeichnung, daher liegen ihre Daten tendenziell früher vor als die des Registers, und sie enthalten durchschnittliche Preise pro Quadratmeter sowie die Aufteilung zwischen Neubau und Wiederverkauf. Zusammen ergeben beide ein recht klares Bild von Volumen und Preisen.

Das Instituto Nacional de Estadística (INE) veröffentlicht einen eigenen Immobilienpreisindex und Transaktionszahlen, die zum großen Teil auf Register- und Notariatsdaten beruhen und daher etwas verzögert erscheinen. Das ist nützlich zu wissen. Wenn eine Schlagzeile behauptet, der Markt habe sich in einem bestimmten Monat verändert, berichtet sie meist über etwas, das schon einige Zeit zuvor unterzeichnet wurde.

Angebotspreise zeigen, was Verkäufer sich erhoffen. Die Zahlen der Notare und des Registers zeigen, was tatsächlich den Besitzer gewechselt hat.

Dieser Unterschied zählt mehr als jede einzelne Zahl. Die Anzeigen auf den Portalen sind ein Hinweis auf die Stimmung, die Urkunde ist die Aufzeichnung der Tatsachen. Wenn beide auseinanderdriften, was gelegentlich vorkommt, ist die Lücke selbst aufschlussreich.

Das Angebot, und warum es die Suche prägt

Die andere Hälfte des Bildes ist, wie viel verfügbar ist. An weiten Teilen der Costa del Sol sprechen Käufer seit einiger Zeit von einem Mangel an gut gelegenen Bestandsimmobilien, und neue Projekte kommen langsamer auf den Markt, als es die Nachfrage vermuten ließe, teils wegen Grundstücken, Genehmigungen und Bauzeiten. An der Costa Blanca ist die Neubautätigkeit im Süden und in den nördlichen Orten mit verbleibenden Grundstücken sichtbarer.

Für Sie bedeutet das vor allem Geduld und die Frage, bei welchen Punkten Sie Kompromisse eingehen möchten. Ein Zuhause, das Ihre Liste bei Lage, Ausrichtung, Gemeinschaftskosten und Fußweg zur Bäckerei erfüllt, taucht in den Orten, in denen die Menschen am liebsten leben möchten, nicht jede Woche auf. Wer das im Voraus weiß, sucht gelassener.

Es bedeutet auch, dass Käufe vom Plan eine langsamere, sorgfältigere Prüfung verdienen als ein fertiges Zuhause. Eine Bestandsimmobilie können Sie besichtigen, morgens um acht durch die Straße gehen und die Nachbarn nach dem Aufzug fragen. Ein Apartment, das noch nicht existiert, verlangt von Ihnen Vertrauen in ein Bauprogramm und eine Bankgarantie, und genau dort verdient sich ein guter unabhängiger Anwalt sein Honorar.

Was sich am Rand verändert hat

Der Preis ist selten das Einzige, was sich bewegt. Regeln zu Aufenthalt, Besteuerung und Kurzzeitvermietung waren in den vergangenen Jahren in Spanien Gegenstand von Diskussionen, und mehrere davon unterscheiden sich nach Region, da die Junta de Andalucía und die Generalitat Valenciana im nationalen Rahmen ihre eigenen Regeln für die Grunderwerbsteuer und die Touristenvermietung festlegen. Wir haben an anderer Stelle über einen Teil davon geschrieben, und wir würden Ihnen raten, die aktuelle Lage bei der Agencia Tributaria und beim zuständigen regionalen Finanzamt zu prüfen, bevor Sie annehmen, dass etwas, das Sie lesen, auch hier, noch gilt.

Auch die Infrastruktur spielt eine Rolle, wenn auch leiser. Flughafenverbindungen in Málaga und Alicante-Elche, Bauarbeiten an der A-7 und der AP-7 sowie regionale Bahnpläne bestimmen, welche Orte sich nah an einem Flug anfühlen und welche weit entfernt. Es lohnt sich, die Strecke zwischen Ihrem Flughafen und dem Ort an einem gewöhnlichen Wochentag selbst zu fahren oder mit dem Zug zurückzulegen, statt sich auf eine Schätzung der Karte zu verlassen.

Was das bedeutet, wenn Sie jetzt beginnen

Beginnen Sie mit den offiziellen Quellen, nicht mit der lautesten Schlagzeile. Sehen Sie sich die Seiten der Registradores und des Notariado für die Provinz an, die Sie interessiert, und das INE für den langen Blick, und notieren Sie für sich, was Sie tatsächlich finden.

Grenzen Sie dann die Frage ein. Wählen Sie zwei oder drei Orte, eine Art von Zuhause und ein realistisches Budget, das zusätzlich zum Preis die Kaufnebenkosten einschließt, die sich nach Region und danach unterscheiden, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. Besuchen Sie die Gegend außerhalb des Augusts, am besten an einem Wochentag, und essen Sie dort zu Mittag, wo auch die Einheimischen essen.

Bauen Sie schließlich Ihr Team auf, bevor Sie sich in ein bestimmtes Haus verlieben: ein unabhängiger Anwalt, der allein für Sie arbeitet, bei Bedarf ein gestor (Vermittler für Behördengänge und Verwaltungsangelegenheiten) und für ältere Immobilien ein Gutachter. Eine Suche, die mit den Menschen und dem Ablauf beginnt, endet meist besser als eine, die mit einem Foto beginnt.

Wenn Sie gemeinsam überlegen möchten, welcher Küstenabschnitt zu dem Leben passt, das Ihnen vorschwebt, oder wenn Sie bereit sind und an geprüfte Fachleute vor Ort vermittelt werden möchten, melden Sie sich bei uns. Wir helfen Ihnen gern, die besseren Fragen zu stellen, in dem Tempo, das zu Ihnen passt.