Cómo leer el mercado inmobiliario de la costa este octubre

Octubre es un buen mes para leer el mercado. Las playas se han vaciado un poco, las terrazas siguen abiertas y quienes se quedaron tras el verano han vuelto a sus rutinas de siempre. Es también el momento en que empieza a asomar en las cifras oficiales la primera imagen completa de las ventas del verano.

Conviene que seamos claros sobre cómo funciona esta nota. Penrose Bay no es una agencia, no tenemos ventas propias que contar y no queremos darle una cifra que no podamos rastrear hasta una fuente concreta. Así que, en lugar de una lista de porcentajes llamativos, esta es una guía de lo que han venido haciendo, en líneas generales, la Costa del Sol y la Costa Blanca, y de dónde puede consultar usted mismo las cifras actuales.

La tendencia, dicho con palabras, es esta. A lo largo de los últimos años, los precios en ambas costas han subido en su mayor parte, y las zonas más codiciadas de la provincia de Málaga son las que más han avanzado. La Costa Blanca ha sido, por lo general, la más moderada de las dos, aunque sus localidades más conocidas tampoco se han quedado quietas. Que esto continúe no es algo que ninguna fuente honesta pueda prometer.

Dos costas, dos series de preguntas

La Costa del Sol es un tramo largo y animado, con personalidades muy distintas a lo largo del litoral. Marbella, Estepona y Benahavís están en una conversación sobre precios; Fuengirola, Torremolinos y Málaga capital, en otra; y las localidades del este, alrededor de Nerja y la Axarquía, en una tercera. Una media provincial única lo oculta todo eso, y conviene recordarlo cada vez que vea una citada.

La Costa Blanca funciona igual. Jávea, Altea y Calpe, en el norte, suelen tratarse aparte de Torrevieja, Orihuela Costa y Guardamar, en el sur. El norte tiene más colinas y pueblos más consolidados; el sur tiene un terreno más llano, más oferta de apartamentos y adosados, y una larga tradición de residentes del norte de Europa que viven allí todo el año.

La conclusión práctica es que debería leer el mercado de su propia localidad y de su propio tipo de vivienda, no el de la costa en su conjunto. Un apartamento de obra nueva cerca de la playa y una casa de pueblo en el interior son, en la práctica, mercados distintos que comparten una misma zona postal.

Quién compra y dónde comprobarlo

La demanda por nacionalidades es una de las partes de la historia más citadas y peor citadas. La fuente fiable es Registradores de España, cuyas estadísticas sobre transacciones de vivienda incluyen un desglose de compradores extranjeros por nacionalidad y por provincia. El Colegio de Registradores las publica con una periodicidad regular, y describen escrituras que se han inscrito de verdad, no consultas ni intenciones.

El Consejo General del Notariado es la otra fuente que merece la pena conocer. Los notarios ven la escritura en el momento de la firma, de modo que sus datos suelen llegar antes que los del registro, e incluyen los precios medios por metro cuadrado y el reparto entre obra nueva y vivienda de segunda mano. Entre ambas, se obtiene una visión bastante clara tanto de los volúmenes como de los precios.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica su propio índice de precios de vivienda y su recuento de transacciones, elaborados en buena parte a partir de información registral y notarial, de modo que va algo retrasado. Es útil saberlo. Si un titular afirma que el mercado cambió en un mes concreto, normalmente está informando de algo que se firmó tiempo atrás.

Los precios de oferta le dicen lo que los vendedores desean. Las cifras notariales y registrales le dicen lo que realmente cambió de manos.

Esa distinción importa más que cualquier cifra suelta. Los anuncios de los portales son un indicio del ánimo del mercado, y la escritura es el registro de los hechos. Cuando ambos se separan, como a veces ocurre, la propia diferencia resulta reveladora.

La oferta, y por qué condiciona la búsqueda

La otra mitad del cuadro es cuánto hay disponible. En buena parte de la Costa del Sol, los compradores llevan tiempo hablando de escasez de vivienda de segunda mano bien situada, y las nuevas promociones han tardado más en llegar de lo que la demanda podría sugerir, en parte por el suelo, las licencias y los plazos de construcción. En la Costa Blanca, la actividad de obra nueva ha sido más visible en el sur y en las localidades del norte que aún conservan parcelas.

Lo que eso significa para usted tiene que ver sobre todo con la paciencia y con aquello a lo que está dispuesto a renunciar. Una vivienda que cumpla su lista en cuanto a ubicación, orientación, gastos de comunidad y distancia a pie de una panadería no aparece cada semana en los lugares donde más gente quiere vivir. Saberlo de antemano hace la búsqueda más serena.

Significa también que las compras sobre plano merecen una lectura más lenta y cuidadosa que una vivienda terminada. Una vivienda de segunda mano se puede ver, se puede recorrer su calle a las ocho de la mañana y se puede preguntar a los vecinos por el ascensor. Un apartamento que todavía no existe le pide que confíe en un proyecto y en un aval bancario, y ahí es donde un buen abogado independiente se gana sus honorarios.

Lo que ha cambiado en los márgenes

El precio rara vez es lo único que se mueve. Las normas sobre residencia, fiscalidad y alquiler de corta duración llevan unos años en discusión en España, y varias de ellas difieren según la región, ya que la Junta de Andalucía y la Generalitat Valenciana fijan sus propias normas sobre el impuesto de transmisiones y el alquiler turístico dentro del marco nacional. Hemos escrito sobre parte de esto en otro lugar, y le sugerimos que compruebe la situación vigente con la Agencia Tributaria y con la oficina tributaria de la región correspondiente antes de dar por sentado que algo de lo que lea, incluido lo de aquí, sigue siendo aplicable.

Las infraestructuras también cuentan, aunque de forma más discreta. Las conexiones aéreas de Málaga y de Alicante-Elche, las obras en la A-7 y la AP-7 y los planes ferroviarios regionales determinan qué localidades se sienten cerca de un vuelo y cuáles se sienten lejos. Conviene hacer en coche o en tren el trayecto entre su aeropuerto y la localidad un día laborable normal, en lugar de fiarse de la estimación de un mapa.

Qué significa esto si empieza ahora

Empiece por las fuentes oficiales, no por el titular más ruidoso. Consulte las páginas de Registradores y del Notariado de la provincia que le interese, y el INE para tener una perspectiva a largo plazo, y anote usted mismo lo que realmente encuentre.

Después, acote la pregunta. Elija dos o tres localidades, un tipo de vivienda y un presupuesto realista que incluya los gastos de compra además del precio, que varían según la región y según se trate de obra nueva o de segunda mano. Visite fuera de agosto, a ser posible entre semana, y almuerce donde lo hacen los vecinos.

Por último, forme su equipo antes de enamorarse de una casa concreta: un abogado independiente que trabaje solo para usted, un gestor si lo necesita y un arquitecto técnico para las propiedades antiguas. Una búsqueda que empieza por las personas y el proceso suele acabar mejor que una que empieza por una fotografía.

Si le apetece hablar de qué tramo de costa encaja con la vida que tiene en mente, o que le presentemos a profesionales locales de confianza cuando esté listo, póngase en contacto con nosotros. Nos alegrará ayudarle a hacerse mejores preguntas, al ritmo que más le convenga.