De markt voor kustwoningen lezen in oktober

Oktober is een goede maand om een markt te lezen. De stranden zijn wat leger geworden, de terrassen zijn nog open en wie na de zomer is gebleven, is weer teruggekeerd naar de gewone dagelijkse routine. Het is ook het moment waarop het eerste volledige beeld van de zomerverkopen in de officiële cijfers zichtbaar begint te worden.

We willen duidelijk zijn over hoe dit stuk werkt. Penrose Bay is geen makelaar, we hebben geen eigen verkopen om over te rapporteren en we willen u geen cijfer geven dat we niet kunnen herleiden tot een genoemde bron. Dus in plaats van een lijstje met kopcijfers in procenten is dit een gids over wat de Costa del Sol en de Costa Blanca in grote lijnen hebben gedaan, en over waar u de actuele cijfers zelf kunt lezen.

De richting, in woorden, is deze. In de afgelopen jaren zijn de prijzen langs beide kusten overwegend gestegen, en de meer gewilde delen van de provincie Málaga zijn het verst gegaan. De Costa Blanca is over het algemeen de rustigere van de twee geweest, al zijn ook de bekendste plaatsen daar niet stil blijven staan. Of dat zo doorgaat, kan geen enkele eerlijke bron beloven.

Twee kusten, twee reeksen vragen

De Costa del Sol is een lange, drukke kuststrook met heel verschillende karakters. Marbella, Estepona en Benahavís horen bij het ene gesprek over prijs; Fuengirola, Torremolinos en de stad Málaga bij een ander; de oostelijke plaatsen rond Nerja en de Axarquía bij een derde. Een enkel provinciaal gemiddelde verbergt dat alles, en dat is goed om te onthouden wanneer u er een genoemd ziet.

De Costa Blanca werkt op dezelfde manier. Jávea, Altea en Calpe in het noorden worden meestal apart besproken van Torrevieja, Orihuela Costa en Guardamar in het zuiden. Het noorden heeft meer heuvels en meer gevestigde dorpen en steden, terwijl het zuiden vlakker is, meer appartementen en rijwoningen telt en al lang inwoners kent die het hele jaar door vanuit Noord-Europa hier wonen.

Het praktische punt is dat u de markt moet lezen voor uw eigen plaats en uw eigen type woning, niet voor de kust als geheel. Een nieuw appartement bij het strand en een dorpshuis in het binnenland zijn in feite verschillende markten die dezelfde postcoderegio delen.

Wie koopt er, en waar kunt u dat controleren

De vraag naar nationaliteit is een van de meest aangehaalde en meest verkeerd aangehaalde onderdelen van het verhaal. De betrouwbare bron is Registradores de España, wiens statistieken over vastgoedtransacties ook een uitsplitsing bevatten van buitenlandse kopers naar nationaliteit en naar provincie. Het Colegio de Registradores publiceert die op een vaste cyclus, en ze beschrijven akten die daadwerkelijk zijn geregistreerd, niet aanvragen of voornemens.

Het Consejo General del Notariado is de andere bron die u moet kennen. Notarissen zien de akte bij de ondertekening, dus hun gegevens komen meestal eerder dan die van het register, en ze bevatten gemiddelde prijzen per vierkante meter en de verdeling tussen nieuwbouw en bestaande woningen. Samen geven ze een redelijk helder beeld van zowel aantallen als prijzen.

Het Instituto Nacional de Estadística (INE) publiceert een eigen huizenprijsindex en eigen transactiecijfers, grotendeels gebaseerd op gegevens van het register en de notarissen, waardoor die iets achterlopen. Dat is nuttig om te weten. Als een kop beweert dat de markt in een bepaalde maand is veranderd, gaat het meestal over iets wat enige tijd eerder is ondertekend.

Vraagprijzen vertellen u waar verkopers op hopen. Cijfers van notarissen en het register vertellen u wat er werkelijk van eigenaar is gewisseld.

Dat onderscheid is belangrijker dan welk afzonderlijk cijfer ook. Advertenties op de portalen zijn een aanwijzing voor de stemming, en de akte is de vastlegging van de feiten. Wanneer die twee uit elkaar lopen, zoals soms gebeurt, is het verschil zelf veelzeggend.

Aanbod, en waarom het uw zoektocht bepaalt

De andere helft van het plaatje is hoeveel er beschikbaar is. Aan een groot deel van de Costa del Sol praten kopers al geruime tijd over een tekort aan goed gelegen bestaande woningen, en nieuwbouwprojecten komen trager op gang dan de vraag zou doen vermoeden, deels vanwege grond, vergunningen en bouwtijden. Aan de Costa Blanca is de nieuwbouwactiviteit zichtbaarder in het zuiden en in de noordelijke plaatsen waar nog bouwkavels over zijn.

Wat dat voor u betekent, gaat vooral over geduld en over waarin u bereid bent water bij de wijn te doen. Een woning die aan uw lijstje voldoet qua ligging, oriëntatie, kosten van de gemeenschap van eigenaren en loopafstand tot een bakker, verschijnt niet elke week in de plaatsen waar mensen het liefst willen wonen. Dat vooraf weten maakt een zoektocht rustiger.

Het betekent ook dat een koop op plan een langzamere, zorgvuldigere beoordeling verdient dan een kant-en-klare woning. Een bestaande woning kunt u bekijken, u kunt om acht uur 's ochtends door de straat lopen en de buren naar de lift vragen. Een appartement dat nog niet bestaat, vraagt u te vertrouwen op een bouwprogramma en een bankgarantie, en dat is een punt waarop een goede onafhankelijke advocaat zijn honorarium verdient.

Wat er aan de randen is veranderd

Prijs is zelden het enige dat beweegt. Regels over verblijf, belastingen en kortetermijnverhuur zijn de afgelopen jaren in Spanje allemaal onderwerp van discussie geweest, en meerdere ervan verschillen per regio, aangezien de Junta de Andalucía en de Generalitat Valenciana binnen het nationale kader hun eigen regels voor overdrachtsbelasting en toeristische verhuur vaststellen. We hebben hier elders over geschreven, en we raden u aan de actuele stand van zaken na te gaan bij de Agencia Tributaria en het betreffende regionale belastingkantoor voordat u ervan uitgaat dat iets wat u leest, ook hier, nog steeds geldt.

Infrastructuur telt ook mee, al is dat stiller. De vliegverbindingen van Málaga en Alicante-Elche, wegwerkzaamheden aan de A-7 en de AP-7 en regionale spoorplannen bepalen welke plaatsen dicht bij een vlucht voelen en welke ver weg. Het is verstandig om op een gewone doordeweekse dag zelf te rijden of de trein te nemen tussen uw luchthaven en de plaats, in plaats van te vertrouwen op een schatting van een kaart.

Wat dit betekent als u nu begint

Begin bij de officiële bronnen, niet bij de luidste kop. Kijk op de pagina's van Registradores en Notariado voor de provincie waar u in geïnteresseerd bent, en bij INE voor het lange termijnbeeld, en schrijf voor uzelf op wat u daadwerkelijk aantreft.

Scherp dan de vraag aan. Kies twee of drie plaatsen, één type woning en een realistisch budget dat ook de aankoopkosten bovenop de prijs omvat, die per regio verschillen en afhangen van of een woning nieuwbouw is of bestaand. Bezoek de streek buiten augustus, het liefst op een doordeweekse dag, en lunch waar de lokale bewoners dat doen.

Zorg tot slot dat uw team staat voordat u verliefd wordt op een bepaald huis: een onafhankelijke advocaat die uitsluitend voor u werkt, een gestor (administratief adviseur voor formaliteiten) als u er een nodig heeft, en een bouwkundige voor oudere woningen. Een zoektocht die begint met de mensen en het proces, loopt meestal beter af dan een die begint met een foto.

Wilt u samen doorpraten over welk stuk kust past bij het leven dat u voor ogen heeft, of wilt u, wanneer u er klaar voor bent, kennismaken met zorgvuldig geselecteerde lokale professionals, neem dan contact met ons op. We helpen u graag betere vragen te stellen, in het tempo dat bij u past.