Jak czytać rynek nieruchomości na wybrzeżu tego października

Październik to dobry miesiąc, by przyjrzeć się rynkowi. Plaże trochę opustoszały, tarasy wciąż są otwarte, a ci, którzy zostali po lecie, wrócili do zwykłych codziennych rytmów. To także czas, gdy w oficjalnych danych zaczyna pojawiać się pierwszy pełny obraz letniej sprzedaży.

Powiedzmy wprost, jak działa ten tekst. Penrose Bay nie jest agencją, nie mamy własnych transakcji, o których mielibyśmy opowiadać, i nie chcemy podawać Państwu liczb, których nie umiemy przypisać do konkretnego źródła. Zamiast listy efektownych wartości procentowych jest to więc przewodnik po tym, co w ogólnym zarysie działo się na Costa del Sol i Costa Blanca, oraz po miejscach, gdzie można samemu sprawdzić aktualne dane.

Kierunek, ujęty słowami, jest następujący. Przez ostatnie kilka lat ceny na obu wybrzeżach w większości szły w górę, a najbardziej poszukiwane części prowincji Málaga wzrosły najmocniej. Costa Blanca była zwykle łagodniejsza z tych dwóch, choć jej najbardziej znane miasteczka również nie stały w miejscu. Czy tak będzie dalej, tego nie obiecuje żadne rzetelne źródło.

Dwa wybrzeża, dwa zestawy pytań

Costa del Sol to długi, ruchliwy pas wybrzeża, na którym spotkamy bardzo różne charaktery. Marbella, Estepona i Benahavís należą do jednej rozmowy o cenach, Fuengirola, Torremolinos i miasto Málaga do drugiej, a wschodnie miejscowości wokół Nerja i Axarquía do trzeciej. Jedna średnia dla całej prowincji to wszystko ukrywa i warto o tym pamiętać za każdym razem, gdy ją widzimy.

Costa Blanca działa podobnie. Jávea, Altea i Calpe na północy omawia się zwykle osobno niż Torrevieja, Orihuela Costa i Guardamar na południu. Północ ma więcej wzgórz i bardziej utrwalonych miasteczek, a południe płaskszy teren, więcej apartamentów i domów szeregowych oraz długą tradycję całorocznych mieszkańców z północnej Europy.

Praktyczny wniosek jest taki, że rynek warto czytać dla własnego miasta i własnego rodzaju domu, a nie dla całego wybrzeża. Nowy apartament blisko plaży i wiejski dom w głębi lądu to w istocie dwa różne rynki, które dzielą te same okolice.

Kto kupuje i gdzie to sprawdzić

Popyt według narodowości to jedna z najczęściej cytowanych i najczęściej przekręcanych części tej historii. Wiarygodnym źródłem są Registradores de España, których statystyki transakcji nieruchomościami zawierają podział zagranicznych kupujących według narodowości i prowincji. Colegio de Registradores publikuje je w regularnym cyklu i opisują one escrituras (akty notarialne), które zostały faktycznie wpisane do rejestru, a nie zapytania czy zamiary.

Drugim źródłem wartym poznania jest Consejo General del Notariado. Notariusze widzą escriturę w chwili podpisania, więc ich dane zwykle pojawiają się wcześniej niż dane rejestru, a zawierają średnie ceny za metr kwadratowy oraz podział na nowe nieruchomości i rynek wtórny. Razem dają dość wyraźny obraz zarówno liczby transakcji, jak i cen.

Instituto Nacional de Estadística (INE) publikuje własny indeks cen mieszkań i liczbę transakcji, oparte w dużej mierze na informacjach z rejestru i od notariuszy, więc ma niewielkie opóźnienie. To dobrze wiedzieć. Jeśli nagłówek twierdzi, że rynek zmienił się w danym miesiącu, zwykle donosi o czymś, co podpisano jakiś czas wcześniej.

Ceny ofertowe mówią, na co liczą sprzedający. Dane notarialne i rejestrowe mówią, co faktycznie zmieniło właściciela.

To rozróżnienie znaczy więcej niż jakakolwiek pojedyncza liczba. Ogłoszenia na portalach wskazują nastrój, a escritura jest zapisem faktu. Gdy jedno i drugie się rozchodzi, a czasem tak bywa, sama ta różnica wiele mówi.

Podaż i dlaczego kształtuje poszukiwania

Druga połowa obrazu to to, ile jest dostępnych nieruchomości. Na dużej części Costa del Sol kupujący od pewnego czasu mówią o niedoborze dobrze położonych nieruchomości z rynku wtórnego, a nowe inwestycje pojawiają się wolniej, niż mógłby sugerować popyt, częściowo z powodu gruntów, pozwoleń i czasu budowy. Wzdłuż Costa Blanca aktywność w zakresie nowych inwestycji jest bardziej widoczna na południu oraz w północnych miasteczkach, w których zostały jeszcze działki.

Dla Państwa oznacza to głównie cierpliwość i zastanowienie się, na co jesteśmy gotowi pójść na kompromis. Dom, który odpowiada Państwa liście pod względem lokalizacji, ekspozycji, opłat wspólnotowych i odległości na piechotę do piekarni, nie pojawia się co tydzień w miejscowościach, w których ludzie najbardziej chcą mieszkać. Wiedza o tym z góry sprawia, że poszukiwania są spokojniejsze.

Oznacza to również, że zakupy na etapie budowy (off-plan) zasługują na wolniejszą, staranniejszą lekturę niż gotowy dom. Nieruchomość z rynku wtórnego można zobaczyć, przejść się jej ulicą o ósmej rano i zapytać sąsiadów o windę. Apartament, który jeszcze nie istnieje, prosi o zaufanie do projektu i gwarancji bankowej, a to właśnie miejsce, w którym dobry, niezależny prawnik zasługuje na swoje wynagrodzenie.

Co zmieniło się na obrzeżach

Cena rzadko jest jedyną rzeczą, która się zmienia. Przepisy dotyczące pobytu, opodatkowania i najmu krótkoterminowego były w ostatnich latach w Hiszpanii przedmiotem dyskusji, a kilka z nich różni się w zależności od regionu, ponieważ Junta de Andalucía i Generalitat Valenciana ustalają własny podatek od przeniesienia własności i zasady najmu turystycznego w ramach przepisów krajowych. Pisaliśmy o części tych kwestii osobno i radzimy sprawdzić aktualny stan prawny w Agencia Tributaria i w odpowiednim regionalnym urzędzie podatkowym, zanim uzna się, że cokolwiek, co Państwo przeczytają, także tutaj, nadal obowiązuje.

Infrastruktura też ma znaczenie, choć jest cichsza. Połączenia lotnicze z Málagą i Alicante-Elche, roboty drogowe na A-7 i AP-7 oraz regionalne plany kolejowe decydują o tym, które miejscowości wydają się blisko lotniska, a które bardzo daleko. Warto przejechać się samochodem lub pociągiem między lotniskiem a miejscowością w zwykły dzień powszedni, zamiast polegać na szacunku z mapy.

Co to oznacza, jeśli zaczynają Państwo teraz

Zacznijcie Państwo od oficjalnych źródeł, a nie od najgłośniejszego nagłówka. Przejrzyjcie strony Registradores i Notariado dla prowincji, która Państwa interesuje, oraz INE dla szerszej perspektywy, i zapiszcie sobie, co faktycznie znajdziecie.

Potem zawęźcie pytanie. Wybierzcie dwie lub trzy miejscowości, jeden rodzaj domu i realistyczny budżet, który obejmuje koszty zakupu doliczane do ceny, a te różnią się w zależności od regionu oraz od tego, czy nieruchomość jest nowa, czy z rynku wtórnego. Odwiedźcie te miejsca poza sierpniem, najlepiej w dzień powszedni, i zjedzcie lunch tam, gdzie jedzą miejscowi.

Wreszcie zbudujcie swój zespół, zanim zakochacie się w konkretnym domu: niezależny prawnik, który pracuje wyłącznie dla Państwa, gestor (pośrednik załatwiający formalności administracyjne), jeśli będzie potrzebny, oraz rzeczoznawca budowlany przy starszych nieruchomościach. Poszukiwania, które zaczynają się od ludzi i procesu, kończą się zwykle lepiej niż te, które zaczynają się od zdjęcia.

Jeśli chcieliby Państwo porozmawiać o tym, który odcinek wybrzeża pasuje do życia, jakie sobie wyobrażacie, albo gdy będziecie gotowi, zostać przedstawieni sprawdzonym lokalnym specjalistom, skontaktujcie się z nami. Chętnie pomożemy Państwu zadawać lepsze pytania, w takim tempie, jakie Państwu odpowiada.