Två kuster, två marknader: så läser du var och en av dem i oktober

Varje oktober för med sig en ny omgång rubriker om den spanska kusten. Priserna stiger, eller försäljningen sjunker, eller utländska köpare anländer i stora skaror. En del av det är användbart. Mycket av det plattar ut två helt olika platser till en enda berättelse.

Därför vill vi göra något enklare den här månaden. Vi tänker inte redovisa en lång rad siffror här, eftersom siffrorna ändras varje kvartal och de som publicerar dem gör det bättre än vi. I stället vill vi visa hur Costa del Sol och Costa Blanca brukar skilja sig åt, vilka officiella källor du bör läsa för respektive kust, och vad det innebär om du ska börja söka.

Costa del Sol: en kust, flera marknader

Costa del Sol är inte en enda marknad, och det hjälper att sluta tänka på den som en. Málaga stad, med sin hamn, sina museer och sitt liv året runt, ligger i en annan värld än golfdalarna kring Estepona och Benahavís, och återigen i en annan än byggatorna i Nerja eller de vanliga bostadskvarteren i Fuengirola.

Det som binder ihop kusten är tillgänglighet och vana. Málagas flygplats är porten in, A-7 och AP-7 följer kusten hela vägen, och en lång tradition av internationella invånare gör att själva köpmaskineriet (notarier som talar engelska, advokater, ägarsamfälligheternas administratörer) är väl inkört. Den igenkänningen är en verklig trygghet. Det är också skälet till att utgångspriserna i de mest kända områdena kan glida bort från det som till slut registreras, något som är värt att komma ihåg varje gång du läser ett genomsnitt.

Den praktiska poängen är att en siffra för hela kusten säger mycket lite om just den gata du har i tankarna. En lägenhet i ett kvarter i Málaga och en villa ovanför Marbella konkurrerar inte om samma köpare, och de källor som publicerar per kommun kommer att tjäna dig betydligt bättre än de som publicerar per provins.

Costa Blanca: norr och söder är inte detsamma

Costa Blanca har sin egen uppdelning. Den norra delen, med Jávea, Moraira, Calpe, Altea och Benissa, är ett landskap av kullar, små hamnar och gamla stadskärnor, där bostäderna ofta är villor i sluttningar eller lägenheter nära en marina. Längre söderut, kring Torrevieja och Orihuela Costa, möter man bredare stränder, planerade områden och ett stort bestånd av lägenheter och bungalows som passar bra både för den som vill låsa och lämna och för den som bor där året runt.

Alicante stad ligger mellan de två som en riktig arbetsstad med hamn, universitet och en egen rytm. Flygplatsen Alicante-Elche och väg- och tågförbindelserna till Madrid och Valencia är en del av skälet till att många överväger staden.

Valencia-regionen bestämmer också sina egna regionala skatter på köp av begagnade bostäder, och det gör Andalucía likaså. Skattesatserna skiljer sig åt, och därför är kostnaden för att köpa på den ena kusten inte automatiskt densamma som på den andra. Vi har skrivit om hur det gapet har förändrats, och det kloka är att kontrollera den aktuella regionala skattesatsen hos en lokal gestor (administrativt ombud) eller den regionala skattemyndigheten innan du jämför två bostäder enbart på pris.

Var du själv kan läsa siffrorna

Det finns fyra eller fem ställen som är värda att ha öppna i en flik i webbläsaren, och de svarar var och en på en olika fråga.

• Instituto Nacional de Estadística (INE) publicerar månatliga överlåtelsesiffror som visar hur många bostäder som faktiskt bytte ägare, per provins.
• Colegio de Registradores publicerar registrerade försäljningar och priser, inklusive en uppdelning efter köparnas nationalitet.
• Notariado publicerar uppgifter hämtade från undertecknade escrituras (köpehandlingar), vilket är det som kommer närmast det som faktiskt betalades.
• Banco de España rapporterar om bolångivning och räntor.
• Agencia Tributaria redovisar de nationella skattereglerna, däribland de som gäller icke-residenta.

Lästa tillsammans säger dessa mer än någon enskild rubrik. Om en av dem visar stigande priser medan en annan visar färre försäljningar är det ingen motsägelse. Det kan helt enkelt betyda att färre bostäder säljs och att de som säljs är de bättre.

Vad som faktiskt förändrar din sökning

En handfull saker påverkar vardagen i ett bostadsköp mer än något genomsnitt gör.

För det första skiljer sig köparmixen mellan olika områden. Registratorernas nationalitetstabeller är ett bra sätt att se vilka grupper som är mest aktiva i den stad du gillar. Det säger något om andrahandsmarknaden, om servicen omkring dig och om vilket språk du kommer att höra hos bagaren.

För det andra har reglerna för icke-residenta och för utländska besökare förändrats de senaste åren, från vägar till uppehållstillstånd till hur länge du får vistas utan att bli skattemässigt bosatt. De här detaljerna ändras, och vi hänvisar hellre till Agencia Tributaria och en lokal rådgivare än att sammanfatta dem efter minnet.

För det tredje, lånefrågan. Om du planerar att ta ett spanskt bolån är Banco de Españas publicerade ränteuppgifter den ärliga startpunkten, och en mäklare som arbetar med flera banker kan visa vad som i dag står till buds för en icke-resident.

Ett bra genomsnitt visar var kusten har varit. Bara gatan, byggnaden och papperen visar om en bostad är rätt för dig.

Vad detta betyder när du börjar söka

Börja med den kust som passar det liv du vill leva, och snäva sedan in till en stad. Tillbringa några dagar på två eller tre platser utanför högsommaren, när caféerna, trafiken och parkeringen visar hur staden faktiskt lever.

Jämför utgångspriser med registrerade priser för samma område, med hjälp av källorna ovan. Fråga vad avgifterna till ägarsamfälligheten är, vad byggnadens senaste arbeten har kostat och om licenssituationen är i ordning. Inget av detta handlar om att skynda. En sökning som tar en säsong är oftast en sökning som är väl gjord.

Räkna med hela kostnaden för att köpa, inte bara priset: den regionala överlåtelseskatten eller momsen, notarie- och registeravgifter, juridisk hjälp och ditt första år av driftskostnader. En lokal advokat eller gestor kan ge dig en siffra för just ditt köp.

När du är redo att prata

Penrose Bay säljer inte bostäder, och vi kommer aldrig att pressa dig mot ett beslut. Om du vill ha ett lugnt samtal om vilken kust och vilken stad som kan passa dig, eller en introduktion till en granskad lokal advokat, rådgivare eller mäklare, hör av dig. Vi hjälper dig gärna att ta nästa steg i din egen takt.