Twee kusten, twee markten: zo leest u er deze oktober elk van

Elke oktober brengt een nieuwe reeks krantenkoppen over de Spaanse kust. De prijzen stijgen, of de verkoop daalt, of buitenlandse kopers komen in groten getale. Een deel daarvan is nuttig. Veel ervan maakt van twee behoorlijk verschillende plekken één verhaal.

Daarom willen we deze maand iets eenvoudigers doen. We noemen hier geen reeks cijfers, want de cijfers veranderen elk kwartaal en de instanties die ze publiceren doen dat beter dan wij. In plaats daarvan laten we zien waarin de Costa del Sol en de Costa Blanca doorgaans van elkaar verschillen, welke officiële bronnen u voor elk van beide kunt raadplegen en wat dat betekent als u aan uw zoektocht begint.

De Costa del Sol: één kust, meerdere markten

De Costa del Sol is geen enkele markt, en het helpt om er ook niet zo over te denken. De stad Málaga, met haar haven, haar musea en haar leven het hele jaar door, ligt in een andere wereld dan de golfvalleien rond Estepona en Benahavís, en weer in een andere dan de dorpsstraatjes van Nerja of de gewone wijken van Fuengirola.

Wat het geheel verbindt, zijn bereikbaarheid en gewoonte. De luchthaven van Málaga is de toegangspoort, de A-7 en de AP-7 lopen over de hele lengte van de kust, en door een lange traditie van internationale bewoners is de machinerie rond het kopen (Engelssprekende notarissen, advocaten, administrateurs van de eigenaarsgemeenschap) goed ingespeeld. Die vertrouwdheid is een echte geruststelling. Het is ook de reden dat de vraagprijzen in de bekendste gebieden kunnen afwijken van wat uiteindelijk wordt geregistreerd, iets om te onthouden wanneer u een gemiddelde leest.

Praktisch gezien zegt een cijfer voor de hele kust bijzonder weinig over de straat die u in gedachten hebt. Een appartement in een wijk van Málaga en een villa boven Marbella strijden niet om dezelfde koper, en de bronnen die per gemeente publiceren zullen u veel beter van dienst zijn dan de bronnen die per provincie publiceren.

De Costa Blanca: noord en zuid zijn niet hetzelfde

Ook de Costa Blanca kent haar eigen tweedeling. Het noordelijke deel, met Jávea, Moraira, Calpe, Altea en Benissa, is een landschap van heuvels, kleine havens en oude stadjes, waar de woningen vaak villa's op hellingen zijn of appartementen vlak bij een jachthaven. Verder naar het zuiden, rond Torrevieja en de Orihuela Costa, ziet het beeld er anders uit: bredere stranden, geplande woonwijken en een groot aanbod aan appartementen en bungalows die zowel geschikt zijn om de deur achter u dicht te trekken en te vertrekken als om er het hele jaar te wonen.

De stad Alicante ligt tussen beide in, een echte werkstad met een haven, een universiteit en een eigen ritme. De luchthaven Alicante-Elche en de weg- en spoorverbindingen met Madrid en Valencia zijn een deel van de reden dat mensen haar overwegen.

De Comunidad Valenciana stelt bovendien haar eigen regionale belastingen vast voor de aankoop van bestaande woningen, en Andalucía doet hetzelfde. De tarieven verschillen, en de kosten van kopen aan de ene kust zijn dus niet vanzelf de kosten aan de andere. We hebben geschreven over hoe dat verschil zich heeft ontwikkeld, en de verstandige gewoonte is om het actuele regionale tarief na te vragen bij een lokale gestor (administratief adviseur) of bij de regionale belastingdienst voordat u twee woningen alleen op prijs vergelijkt.

Waar u de cijfers zelf kunt lezen

Er zijn vier of vijf plekken die het waard zijn om open te houden in een browsertabblad, en elk beantwoordt een andere vraag.

• Het Instituto Nacional de Estadística (INE) publiceert maandelijkse overdrachtscijfers per provincie, die laten zien hoeveel woningen daadwerkelijk van eigenaar zijn gewisseld.
• Het Colegio de Registradores publiceert geregistreerde verkopen en prijzen, inclusief een uitsplitsing naar de nationaliteit van kopers.
• Het Notariado publiceert gegevens uit ondertekende akten, wat het dichtst komt bij wat er werkelijk is betaald.
• Het Banco de España rapporteert over hypotheekverstrekking en rentetarieven.
• De Agencia Tributaria zet de nationale belastingregels uiteen, ook die voor niet-ingezetenen.

Samen gelezen vertellen deze bronnen u meer dan welke afzonderlijke krantenkop ook. Als de ene bron stijgende prijzen laat zien terwijl een andere minder verkopen toont, is dat geen tegenstrijdigheid. Het kan simpelweg betekenen dat er minder woningen worden verkocht en dat de woningen die wel verkocht worden de betere zijn.

Wat uw zoektocht echt verandert

Een paar dingen bepalen de dagelijkse realiteit van het kopen meer dan welk gemiddelde ook.

Ten eerste verschilt de samenstelling van de kopers per gebied. De nationaliteitstabellen van de Registradores zijn een goede manier om te zien welke gemeenschappen het meest actief zijn in het stadje dat u bevalt. Dat zegt iets over de markt voor bestaande woningen, over de voorzieningen om u heen en over de taal die u bij de bakker zult horen.

Ten tweede zijn de regels voor niet-ingezetenen en voor buitenlandse bezoekers de afgelopen jaren in beweging geweest, van verblijfsroutes tot hoe lang u mag blijven zonder fiscaal inwoner te worden. Deze details veranderen, en we verwijzen u liever naar de Agencia Tributaria en een lokale adviseur dan ze uit het hoofd samen te vatten.

Ten derde, lenen. Als u van plan bent een Spaanse hypotheek af te sluiten, zijn de gepubliceerde rentegegevens van het Banco de España het eerlijke beginpunt, en een bemiddelaar die met meerdere banken werkt laat u zien wat vandaag voor een niet-ingezetene beschikbaar is.

Een goed gemiddelde vertelt u waar de kust is geweest. Alleen de straat, het gebouw en de papieren vertellen u of een woning echt bij u past.

Wat dit betekent voor het begin van uw zoektocht

Begin met de kust die past bij het leven dat u wilt, en kies dan een stadje. Breng een paar dagen door op twee of drie plekken buiten het hoogseizoen van de zomer, wanneer de cafés, het verkeer en het parkeren u laten zien hoe het stadje echt leeft.

Vergelijk vraagprijzen met geregistreerde prijzen voor hetzelfde gebied, met behulp van de bronnen hierboven. Vraag wat de bijdragen aan de eigenaarsgemeenschap bedragen, wat de recente werkzaamheden aan het gebouw hebben gekost en of de vergunningen in orde zijn. Niets hiervan draait om haast. Een zoektocht die een seizoen duurt, is meestal een goed gedane zoektocht.

Rekent u op de totale kosten van het kopen, niet alleen op de prijs: de regionale overdrachtsbelasting of btw, notaris- en registerkosten, juridische bijstand en uw eerste jaar aan lopende kosten. Een lokale advocaat of gestor kan u een bedrag noemen voor uw specifieke aankoop.

Wanneer u klaar bent om te praten

Penrose Bay verkoopt geen vastgoed, en we zullen u nooit richting een beslissing duwen. Als u een rustig gesprek wilt over welke kust en welk stadje bij u zouden kunnen passen, of een introductie bij een gescreende lokale advocaat, adviseur of makelaar, neem dan contact met ons op. We helpen u graag de volgende stap te zetten, in uw eigen tempo.