Zwei Küsten, zwei Märkte: So lesen Sie jeden von beiden in diesem Oktober

Jeder Oktober bringt eine neue Runde von Schlagzeilen über die spanische Küste. Die Preise steigen, oder die Verkäufe gehen zurück, oder ausländische Käufer kommen in Scharen. Manches davon ist nützlich. Vieles macht aus zwei ganz verschiedenen Orten eine einzige Geschichte.

Deshalb wollen wir diesen Monat etwas Schlichteres tun. Wir nennen hier keine Reihe von Zahlen, denn die Werte ändern sich jedes Quartal, und diejenigen, die sie veröffentlichen, machen das besser als wir. Stattdessen möchten wir Ihnen zeigen, worin sich die Costa del Sol und die Costa Blanca in der Regel unterscheiden, welche offiziellen Quellen Sie für jede von beiden lesen sollten und was das bedeutet, wenn Sie Ihre Suche beginnen.

Die Costa del Sol: eine Küste, mehrere Märkte

Die Costa del Sol ist kein einheitlicher Markt, und es hilft, sie nicht mehr als einen solchen zu betrachten. Die Stadt Málaga mit ihrem Hafen, ihren Museen und ihrem Leben das ganze Jahr über liegt in einer anderen Welt als die Golftäler rund um Estepona und Benahavís, und wieder in einer anderen als die Dorfgassen von Nerja oder die ganz gewöhnlichen Viertel von Fuengirola.

Was die Küste zusammenhält, sind Erreichbarkeit und Gewohnheit. Der Flughafen Málaga ist das Tor, die A-7 und die AP-7 verlaufen entlang der gesamten Küste, und eine lange Tradition internationaler Residenten sorgt dafür, dass die Abläufe beim Kauf (englischsprachige Notare, Anwälte, Verwalter der Eigentümergemeinschaft) gut eingespielt sind. Diese Vertrautheit ist ein echter Trost. Sie ist aber auch der Grund, warum die Angebotspreise in den bekanntesten Gegenden sich von dem entfernen können, was am Ende eingetragen wird. Daran lohnt es sich zu denken, wann immer Sie einen Durchschnittswert lesen.

Praktisch heißt das: Eine Zahl für die ganze Küste sagt Ihnen sehr wenig über die Straße, die Sie im Sinn haben. Eine Wohnung in einem Viertel von Málaga und eine Villa oberhalb von Marbella konkurrieren nicht um denselben Käufer, und die Quellen, die nach Gemeinde veröffentlichen, nützen Ihnen weit mehr als diejenigen, die nach Provinz veröffentlichen.

Die Costa Blanca: Nord und Süd sind nicht dasselbe

Auch die Costa Blanca hat ihre eigene Teilung. Der nördliche Abschnitt mit Jávea, Moraira, Calpe, Altea und Benissa ist eine Landschaft aus Hügeln, kleinen Häfen und alten Ortskernen, in der die Häuser oft Villen an Hängen oder Apartments in der Nähe eines Yachthafens sind. Weiter südlich, rund um Torrevieja und die Orihuela Costa, finden Sie breitere Strände, geplante Wohnanlagen und einen großen Bestand an Apartments und Bungalows, die sich ebenso für ein Zweitdomizil eignen, das man einfach abschließen kann, wie für das Wohnen über das ganze Jahr.

Die Stadt Alicante liegt zwischen beiden als richtige Arbeitsstadt mit Hafen, Universität und eigenem Rhythmus. Der Flughafen Alicante-Elche sowie die Straßen- und Bahnverbindungen nach Madrid und Valencia gehören zu den Gründen, warum man sie in Betracht zieht.

Die Comunidad Valenciana legt für den Kauf von Bestandsimmobilien ihre eigenen regionalen Steuern fest, und Andalucía tut dasselbe. Die Sätze sind verschieden, und deshalb sind die Kaufkosten an der einen Küste nicht automatisch die an der anderen. Wir haben darüber geschrieben, wie sich dieser Abstand verändert hat. Vernünftig ist es, den aktuellen regionalen Satz bei einem örtlichen gestor (Verwaltungsberater) oder bei der regionalen Steuerbehörde zu prüfen, bevor Sie zwei Immobilien allein nach dem Preis vergleichen.

Wo Sie die Zahlen selbst nachlesen

Vier oder fünf Seiten lohnen es, in einem Browser-Tab geöffnet zu bleiben, und jede beantwortet eine andere Frage.

• Das Instituto Nacional de Estadística (INE) veröffentlicht monatliche Zahlen zu den Eigentumsübertragungen und zeigt nach Provinz, wie viele Immobilien tatsächlich den Besitzer gewechselt haben.
• Das Colegio de Registradores veröffentlicht eingetragene Verkäufe und Preise, einschließlich einer Aufschlüsselung nach der Nationalität der Käufer.
• Das Notariado veröffentlicht Daten aus unterzeichneten Urkunden, was dem am nächsten kommt, was tatsächlich bezahlt wurde.
• Die Banco de España berichtet über die Hypothekenvergabe und die Zinssätze.
• Die Agencia Tributaria legt die nationalen Steuerregeln dar, auch die für Nichtresidenten.

Gemeinsam gelesen, sagen Ihnen diese Quellen mehr als jede einzelne Schlagzeile. Wenn eine davon steigende Preise zeigt und eine andere weniger Verkäufe, ist das kein Widerspruch. Es kann schlicht bedeuten, dass weniger Immobilien verkauft werden und die, die verkauft werden, die besseren sind.

Was Ihre Suche wirklich verändert

Einige Dinge bestimmen die Wirklichkeit des Kaufs im Alltag mehr als jeder Durchschnittswert.

Erstens unterscheidet sich die Zusammensetzung der Käufer je nach Gegend. Die Nationalitätentabellen der Registradores zeigen gut, welche Gemeinschaften in dem Ort, der Ihnen gefällt, am aktivsten sind. Das sagt Ihnen etwas über den Wiederverkaufsmarkt, über die Dienste in Ihrer Umgebung und über die Sprache, die Sie in der Bäckerei hören werden.

Zweitens haben sich die Regeln für Nichtresidenten und für ausländische Besucher in den letzten Jahren verschoben, von den Wegen zur Aufenthaltserlaubnis bis zu der Frage, wie lange Sie bleiben dürfen, ohne steuerlich ansässig zu werden. Diese Einzelheiten ändern sich, und wir verweisen Sie lieber an die Agencia Tributaria und an einen Berater vor Ort, als sie aus dem Gedächtnis zusammenzufassen.

Drittens die Finanzierung. Wenn Sie eine spanische Hypothek aufnehmen möchten, sind die veröffentlichten Zinsdaten der Banco de España der ehrliche Ausgangspunkt, und ein Vermittler, der mit mehreren Banken arbeitet, zeigt Ihnen, was einem Nichtresidenten heute zur Verfügung steht.

Ein guter Durchschnitt sagt Ihnen, wo die Küste gestanden hat. Nur die Straße, das Gebäude und die Unterlagen sagen Ihnen, ob eine Immobilie die richtige für Sie ist.

Was das für den Beginn Ihrer Suche bedeutet

Beginnen Sie mit der Küste, die zu dem Leben passt, das Sie sich wünschen, und grenzen Sie dann auf einen Ort ein. Verbringen Sie einige Tage in zwei oder drei Orten außerhalb des Hochsommers, wenn Cafés, Verkehr und Parkplatzsuche Ihnen zeigen, wie der Ort tatsächlich lebt.

Vergleichen Sie Angebotspreise mit eingetragenen Preisen für dieselbe Gegend, anhand der oben genannten Quellen. Fragen Sie, wie hoch die Gemeinschaftskosten sind, was die jüngsten Arbeiten am Gebäude gekostet haben und ob die Lizenzsituation sauber ist. Bei alldem geht es nicht darum, sich zu beeilen. Eine Suche, die eine Saison dauert, ist meist eine gut gemachte Suche.

Planen Sie die gesamten Kaufkosten ein, nicht nur den Preis: die regionale Grunderwerbsteuer oder die Mehrwertsteuer, Notar- und Registergebühren, Rechtsbeistand und Ihr erstes Jahr an laufenden Kosten. Ein Anwalt oder gestor vor Ort kann Ihnen eine Zahl für Ihren konkreten Kauf nennen.

Wenn Sie bereit für ein Gespräch sind

Penrose Bay verkauft keine Immobilien, und wir werden Sie nie zu einer Entscheidung drängen. Wenn Sie ein ruhiges Gespräch darüber führen möchten, welche Küste und welcher Ort zu Ihnen passen könnten, oder wenn Sie eine Vermittlung zu einem geprüften Anwalt, Berater oder Makler vor Ort wünschen, nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir helfen Ihnen gern, den nächsten Schritt in Ihrem eigenen Tempo zu gehen.