Dos costas, dos mercados: cómo leer cada una este octubre

Cada octubre llega una nueva ronda de titulares sobre la costa española. Los precios suben, o las ventas bajan, o los compradores extranjeros llegan en masa. Parte de todo eso es útil. Buena parte reduce dos lugares bastante distintos a una sola historia.

Así que este mes queremos hacer algo más sencillo. No citaremos aquí una lista de cifras, porque los números cambian cada trimestre y quienes los publican lo hacen mejor que nosotros. En su lugar, queremos mostrarle cómo suelen diferir la Costa del Sol y la Costa Blanca, qué fuentes oficiales conviene leer para cada una y qué significa todo ello si está empezando una búsqueda.

La Costa del Sol: una costa, varios mercados

La Costa del Sol no es un solo mercado, y ayuda dejar de pensar en ella como si lo fuera. La ciudad de Málaga, con su puerto, sus museos y su vida durante todo el año, está en un mundo distinto al de los valles de golf de Estepona y Benahavís, y de nuevo al de las calles de pueblo de Nerja o los barrios corrientes de Fuengirola.

Lo que la une es el acceso y la costumbre. El aeropuerto de Málaga es la puerta de entrada, la A-7 y la AP-7 recorren toda la costa, y una larga tradición de residentes internacionales hace que la maquinaria de la compra (notarios que hablan inglés, abogados, administradores de fincas) esté muy rodada. Esa familiaridad es un verdadero alivio. También es la razón por la que los precios de oferta en las zonas más conocidas pueden alejarse de lo que finalmente se registra, algo que conviene recordar cada vez que lea una media.

La conclusión práctica es que una cifra para toda la costa dice muy poco de la calle que usted tiene en mente. Un piso en un barrio de Málaga y una villa sobre Marbella no compiten por el mismo comprador, y las fuentes que publican por municipio le serán mucho más útiles que las que publican por provincia.

La Costa Blanca: el norte y el sur no son lo mismo

La Costa Blanca tiene su propia división. El tramo norte, con Jávea, Moraira, Calpe, Altea y Benissa, es un paisaje de colinas, pequeños puertos y cascos antiguos, donde las viviendas suelen ser villas en ladera o apartamentos cercanos a un puerto deportivo. Más al sur, en torno a Torrevieja y la Orihuela Costa, el panorama son playas más amplias, urbanizaciones planificadas y un gran parque de apartamentos y bungalows que sirven tanto para quien quiere cerrar la puerta y marcharse con tranquilidad como para residir todo el año.

La ciudad de Alicante se sitúa entre ambas como una ciudad trabajadora de verdad, con puerto, universidad y un ritmo propio. El aeropuerto de Alicante-Elche y las conexiones por carretera y tren con Madrid y Valencia son parte de la razón por la que se la tiene en cuenta.

La Comunitat Valenciana fija además sus propios impuestos autonómicos sobre las compras de segunda mano, y Andalucía fija los suyos. Los tipos son distintos, de modo que el coste de comprar en una costa no es automáticamente el de la otra. Hemos escrito sobre cómo ha ido cambiando esa diferencia, y lo sensato es consultar el tipo autonómico vigente con un gestor local o con la administración tributaria de la comunidad antes de comparar dos viviendas solo por el precio.

Dónde leer las cifras usted mismo

Hay cuatro o cinco lugares que conviene tener abiertos en una pestaña del navegador, y cada uno responde a una pregunta distinta.

• El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica cifras mensuales de transmisiones, que muestran cuántas viviendas cambiaron realmente de manos, por provincia.
• El Colegio de Registradores publica las compraventas y los precios registrados, con un desglose por nacionalidad de los compradores.
• El Notariado publica datos extraídos de las escrituras firmadas, que es lo más parecido a lo que realmente se pagó.
• El Banco de España informa sobre el crédito hipotecario y los tipos de interés.
• La Agencia Tributaria expone las normas fiscales nacionales, incluidas las de los no residentes.

Leídas en conjunto, estas fuentes le dirán más que cualquier titular aislado. Si una muestra que los precios suben mientras otra muestra menos ventas, no hay contradicción. Puede significar simplemente que se venden menos viviendas y que las que se venden son las mejores.

Lo que realmente cambia su búsqueda

Hay algunas cosas que influyen en la realidad cotidiana de comprar más que cualquier media.

Primero, la mezcla de compradores varía según la zona. Las tablas de nacionalidades de los registradores son una buena manera de ver qué comunidades son más activas en el pueblo que le gusta. Eso dice algo sobre el mercado de segunda mano, los servicios que tendrá alrededor y el idioma que oirá en la panadería.

Segundo, las normas para no residentes y para visitantes extranjeros han ido cambiando en los últimos años, desde las vías de residencia hasta el tiempo que se puede permanecer sin convertirse en residente a efectos fiscales. Estos detalles cambian, y preferimos remitirle a la Agencia Tributaria y a un asesor local antes que resumirlos de memoria.

Tercero, la financiación. Si piensa solicitar una hipoteca española, los datos de tipos que publica el Banco de España son el punto de partida honesto, y un intermediario que trabaje con varios bancos le mostrará qué opciones hay hoy para un no residente.

Una buena media le dice dónde ha estado la costa. Solo la calle, el edificio y los papeles le dicen si una vivienda es la adecuada para usted.

Qué significa esto para empezar su búsqueda

Empiece por la costa que encaje con la vida que desea y después acote a un pueblo. Pase unos días en dos o tres lugares fuera del pleno verano, cuando los cafés, el tráfico y el aparcamiento le enseñan cómo vive de verdad la localidad.

Compare los precios de oferta con los registrados en la misma zona, usando las fuentes indicadas arriba. Pregunte cuánto son los gastos de comunidad, cuánto han costado las obras recientes del edificio y si la situación de las licencias está en regla. Nada de esto va de correr. Una búsqueda que dura una temporada suele ser una búsqueda bien hecha.

Presupueste el coste total de la compra, no solo el precio: el impuesto autonómico de transmisiones o el IVA, los gastos de notaría y registro, la ayuda legal y su primer año de gastos de mantenimiento. Un abogado o un gestor local puede darle una cifra para su compra concreta.

Cuando quiera hablar

Penrose Bay no vende vivienda, y nunca le empujaremos hacia una decisión. Si desea una conversación serena sobre qué costa y qué pueblo podrían encajar con usted, o una presentación a un abogado, asesor o agente local de confianza, póngase en contacto con nosotros. Nos alegrará ayudarle a dar el siguiente paso a su propio ritmo.