Beide kusten in oktober 2026, en wat u ermee kunt doen

Oktober is een goede maand om de kust te leren lezen. De zomerdrukte is naar huis, de zee is nog goed te doen en de terrassen van Marbella, Mijas, Calpe en Altea zijn weer in hun eigen ritme gevallen. Het is ook het moment waarop veel mensen die in augustus naar een uitzicht hebben zitten kijken, de verstandige vragen beginnen te stellen.

Dit is een korte notitie over waar de Costa del Sol en de Costa Blanca deze herfst staan. We hebben haar eerlijk gehouden: waar we geen gecontroleerd cijfer kunnen geven, beschrijven we de richting in woorden en verwijzen we u naar de instantie die het getal publiceert. Een verzonnen statistiek doet niemand een plezier.

We zijn geen makelaars en niets hier is een duwtje om te handelen. Zie het als een vriend die u over het terras rondleidt voordat u gaat zitten.

De richting van de prijzen

In de afgelopen jaren zijn de vraagprijzen aan beide kusten gestegen, en die trend is breed gemeld door het nationale statistiekbureau (INE), de registradores en de notarissen. Het tempo en de details verschillen enorm. Een appartement aan zee in Marbella, een rijtjeswoning landinwaarts van Estepona en een dorpswoning achter Dénia gedragen zich niet als één markt.

De Costa del Sol is van oudsher de meer gevestigde kust en, in de bekendste hoekjes, de duurdere. De Costa Blanca, vooral het noordelijke deel rond Jávea, Moraira, Calpe en Altea, heeft eigen premiumplekken, terwijl het zuiden van de provincie rond Torrevieja en de Vega Baja van oudsher een gemakkelijker instappunt biedt. Die verschillen in karakter wegen zwaarder dan welk kopgemiddelde ook.

Een nuttige gewoonte: als u een cijfer ziet voor „de kust”, vraag dan om welke gemeente het gaat, om welk type woning en om welke maatstaf. Vraagprijzen, notariële prijzen en geregistreerde prijzen zijn drie verschillende dingen, en ze zeggen in dezelfde maand zelden hetzelfde.

Wie er koopt

De Spaanse registradores publiceren regelmatig overzichten van aankopen door buitenlanders, per nationaliteit en per provincie, en die rapporten plaatsen Britse, Duitse en andere noord-Europese kopers al jaren onder de grotere groepen aan beide kusten. Belgen, Nederlanders, Zweden en Polen komen ook in de lijsten voor, en Spaanse kopers, uit Madrid en uit Andalucía en de Valencian Community, blijven een groot deel van het beeld vormen.

Wat dat voor u betekent, is vooral praktisch. Waar een stad een bepaalde gemeenschap aantrekt, vindt u meestal ook de voorzieningen die daarbij horen: internationale scholen, Engels- of Duitstalige professionals, clubs en winkels met een assortiment voor die smaken. Fuengirola en Benalmádena hebben daar een lange traditie in, net als Torrevieja, Albir en Jávea.

Het betekent ook dat sommige plaatsen in de zomer drukker en in januari rustiger zijn dan de brochures doen voorkomen. Breng een weekend in februari door in elke plaats die u overweegt. Het is de beste test of ze bij u past.

Aanbod, en waarom geduld geen tactiek is

De terugkerende conclusie van de officiële bronnen en de bredere pers is dat goed gelegen woningen niet overvloedig zijn, vooral dicht bij zee en in de gevestigde plaatsen, en dat de nieuwbouw niet altijd gelijke tred heeft gehouden met de belangstelling. Daarom worden goede appartementen in plaatsen waar u alles te voet kunt doen door verkopers serieus genomen.

We zouden daar geen dramatische conclusie uit trekken. Een krap aanbod in één straat vertelt u niet wat er in de volgende plaats gebeurt, en wie u de prijsrichting over een jaar belooft, gokt. Wat het wel suggereert, is dat u uw eigen prioriteiten goed genoeg moet kennen om een goede match te herkennen als u die ziet, en om zonder spijt weg te lopen bij een slechte.

Nieuwbouw en bestaande woningen volgen bovendien verschillende regels. Bij aankoop van een bestaande woning geldt doorgaans de regionale overdrachtsbelasting, die elke autonome gemeenschap zelf vaststelt, terwijl nieuwe woningen onder btw en zegelrecht vallen. Laat een advocaat de werkelijke bedragen voor de woning die voor u ligt uitrekenen, want de regionale verschillen zijn reëel en de Junta de Andalucía en de Generalitat Valenciana publiceren elk hun eigen cijfers.

Wat er is veranderd, en wat niet

De afgelopen jaren brachten een gestage stroom aan regelgevende gespreksonderwerpen: de regels voor toeristische verhuur, routes voor verblijfsvergunning en visum, en debatten over het belasten van aankopen door niet-ingezetenen. Sommige zijn van kracht, sommige zijn voorstellen en sommige hebben onderweg in het parlement een andere vorm gekregen. Lees, voordat u op een ervan vertrouwt, de actuele tekst in het BOE of vraag uw adviseur te bevestigen hoe het ervoor staat.

Wat niet is veranderd, is hoe een aankoop werkt. U hebt een NIE (Spaans identificatienummer voor buitenlanders) nodig, een Spaanse bankrekening, een advocaat die voor u werkt, een controle van de woning bij het Registro de la Propiedad (het Spaanse eigendomsregister) en een notaris op de dag van de overdracht. Niets daarvan is sneller of langzamer geworden door een krantenkop.

Op de grond bepaalt vervoer de vraag meer dan de meeste mensen verwachten. De luchthaven van Málaga en de spoor- en wegverbindingen eromheen binden de Costa del Sol samen, terwijl de luchthaven Alicante-Elche en de tram langs de noordelijke Costa Blanca aan de andere kant hetzelfde doen. Een woning op veertig minuten van een luchthaven en een goede supermarkt is een ander leven dan een woning die twee uur verderop ligt.

Wat dit betekent voor uw zoektocht

Als u nu begint, zouden we het zo aanpakken:

• Kies één kust en twee of drie plaatsen, niet heel Spanje. Diepte wint het van breedte.
• Bezoek de streek één keer in de zomer en één keer in de winter, en loop door de plaats op een dinsdag en ook op een zaterdag.
• Lees de officiële publicaties zelf: INE, de registradores, de notarissen en uw regionale overheid. Ze zijn gratis en ze hebben geduld.
• Vergelijk vraagprijzen met wat recente verkopen daadwerkelijk hebben geregistreerd, en vraag uw adviseur elk verschil toe te lichten.
• Houd rekening met de volledige kosten van het kopen, inclusief belastingen, notaris- en registerkosten, juridische bijstand en kosten van de eigenaarsgemeenschap, niet alleen de prijs in de advertentie.

De markt doet wat ze doet. Uw taak is één plek zo goed te leren kennen dat een goede woning, wanneer die zich aandient, voor u herkenbaar is.

Als u een kust, een plaats of de volgorde van de stappen wilt doorspreken, neem dan contact met ons op. We stellen u voor aan gescreende lokale experts wanneer u eraan toe bent, en geen dag eerder.