Las dos costas en octubre de 2026, y qué hacer con ello

Octubre es un buen mes para leer la costa. Los veraneantes ya han vuelto a casa, el mar todavía invita a darse un baño, y las terrazas de Marbella, Mijas, Calpe y Altea han recuperado su propio ritmo. Es también el momento en que muchas personas que han pasado agosto contemplando unas vistas empiezan a hacerse las preguntas sensatas.

Esta es una nota breve sobre cómo están la Costa del Sol y la Costa Blanca este otoño. La hemos querido honesta: allí donde no podemos ponerte delante una cifra comprobada, describimos la dirección con palabras y te señalamos el organismo que publica el dato. Una estadística inventada no le hace ningún favor a nadie.

No somos agentes inmobiliarios, y nada de lo que sigue es un empujón para que des ningún paso. Piensa en esto como un amigo que te pasea por la terraza antes de que te sientes.

La dirección de los precios

Durante los últimos años, los precios de oferta han subido en ambas costas, y la tendencia la han recogido de forma generalizada el Instituto Nacional de Estadística (INE), los registradores y los notarios por igual. El ritmo y el detalle varían muchísimo. Un piso en primera línea de playa en Marbella, una casa adosada en el interior de Estepona y una casa de pueblo detrás de Dénia no se comportan como un único mercado.

La Costa del Sol ha sido durante mucho tiempo la costa más consolidada y, en sus rincones más conocidos, la más cara. La Costa Blanca, en particular el tramo norte en torno a Jávea, Moraira, Calpe y Altea, tiene sus propias zonas premium, mientras que el sur de la provincia, alrededor de Torrevieja y la Vega Baja, ha ofrecido históricamente una puerta de entrada más asequible. Esas diferencias de carácter importan más que cualquier media de titular.

Un hábito útil: cuando veas una cifra citada para "la costa", pregunta de qué municipio habla, de qué tipo de vivienda y con qué medida. Los precios de oferta, los precios notariales y los precios registrados son tres cosas distintas, y rara vez dicen lo mismo en el mismo mes.

Quién compra

Los registradores de España publican con regularidad desgloses de las compras de extranjeros por nacionalidad y por provincia, y esos informes llevan años situando a los compradores británicos, alemanes y de otros países del norte de Europa entre los grupos más numerosos en ambas costas. Belgas, neerlandeses, suecos y polacos también aparecen en las listas, y los compradores españoles, de Madrid y de la propia Andalucía y la Comunitat Valenciana, siguen siendo una parte importante del conjunto.

Lo que esto significa para ti es sobre todo práctico. Allí donde una localidad atrae a una comunidad concreta, normalmente encontrarás la infraestructura que la acompaña: colegios internacionales, profesionales que hablan inglés o alemán, clubes y comercios surtidos para esos gustos. Fuengirola y Benalmádena tienen una larga tradición en ello, igual que Torrevieja, Albir y Jávea.

Significa también que algunas localidades están más animadas en verano y más tranquilas en enero de lo que sugieren los folletos. Pasa un fin de semana de febrero en cualquier localidad que estés considerando. Es la mejor prueba, con diferencia, de si te encaja.

La oferta, y por qué la paciencia no es una táctica

La nota constante de las fuentes oficiales y de la prensa en general es que las viviendas bien situadas no abundan, sobre todo cerca del mar y en las localidades consolidadas, y que la obra nueva no siempre ha seguido el ritmo del interés. Por eso los vendedores suelen tomarse en serio los buenos pisos de localidades que se pueden recorrer a pie.

Nosotros no sacaríamos de ahí una conclusión dramática. Una oferta ajustada en una calle no te dice qué ocurrirá en la localidad de al lado, y quien te prometa hacia dónde irán los precios dentro de un año está adivinando. Lo que sí sugiere es que conviene conocer tus propias prioridades lo bastante bien como para reconocer un buen encaje cuando lo veas, y para dejar pasar uno malo sin lamentarlo.

La obra nueva y la vivienda de segunda mano también siguen reglas distintas. Las compras de segunda mano suelen llevar el impuesto de transmisiones patrimoniales autonómico, que fija cada comunidad autónoma, mientras que las viviendas nuevas tributan por IVA y por actos jurídicos documentados. Pide a un abogado que calcule las cifras reales de la vivienda que tienes delante, porque las diferencias entre comunidades son reales y tanto la Junta de Andalucía como la Generalitat Valenciana publican las suyas.

Qué ha cambiado y qué no

Los dos últimos años han traído una sucesión constante de asuntos regulatorios de actualidad: las normas sobre alquileres turísticos, las vías de residencia y de visado, y los debates sobre gravar las compras de no residentes. Algunos están en vigor, otros son propuestas, y otros han cambiado de forma por el camino en el Parlamento. Antes de apoyarte en cualquiera de ellos, lee el texto vigente en el BOE o pide a tu asesor que confirme en qué punto se encuentra.

Lo que no ha cambiado es la manera en que funciona una compra. Necesitarás un NIE (número de identidad de extranjero), una cuenta bancaria española, un abogado que trabaje para ti, una comprobación de la vivienda en el Registro de la Propiedad y un notario el día de la firma. Nada de eso se ha vuelto más rápido ni más lento por un titular.

Sobre el terreno, el transporte moldea la demanda más de lo que la mayoría espera. El aeropuerto de Málaga y sus conexiones por tren y carretera articulan la Costa del Sol, mientras que el aeropuerto de Alicante-Elche y el tranvía de la Costa Blanca norte cumplen la misma función al otro lado. Una vivienda a cuarenta minutos de un aeropuerto y de un buen supermercado supone una vida distinta de la de una que está a dos horas.

Qué significa esto para tu búsqueda

Si estás empezando ahora, así es como lo abordaríamos nosotros:

• Elige una costa y dos o tres localidades, no toda España. La profundidad vale más que la amplitud.
• Visita una vez en verano y otra en invierno, y recorre la localidad un martes además de un sábado.
• Lee tú mismo los informes oficiales: el INE, los registradores, los notarios y tu gobierno autonómico. Son gratuitos y tienen paciencia.
• Compara los precios de oferta con lo que realmente han registrado las ventas recientes, y pide a tu asesor que te explique cualquier diferencia.
• Presupuesta el coste completo de la compra, incluidos impuestos, gastos de notaría y registro, asesoramiento jurídico y gastos de comunidad, y no solo el precio del anuncio.

El mercado hará lo que hace. Lo tuyo es llegar a conocer un lugar lo bastante bien como para que una buena vivienda, cuando aparezca, te resulte reconocible.

Si te apetece hablar de una costa, de una localidad o del orden de los pasos, ponte en contacto con nosotros. Te presentaremos a expertos locales de confianza cuando estés listo, y ni un día antes.