Waarom een provinciaal gemiddelde weinig zegt over een straat aan de kust

Lees genoeg over vastgoed aan de kust en u gaat Málaga en Alicante zien als twee afzonderlijke markten, elk met één prijs en één stemming. In de koppen stijgt een provincie, koelt ze af of houdt ze stand. Het is een nette manier om een verhaal te vertellen, maar zelden een bruikbare manier om een woning te kiezen.

Deze notitie bevat bewust weinig cijfers. De meest recente cijfers worden elke maand of elk kwartaal door officiële bronnen gepubliceerd, en we verwijzen u liever daarnaartoe dan dat we een getal herhalen dat alweer is verschoven. Wat we wel kunnen doen, is uitleggen waaruit die gemiddelden zijn opgebouwd, zodat u weet waar u naar kijkt wanneer u er een opent.

In het kort: de kust is een lappendeken, en u koopt in een straat, niet in een provincie.

Wat een provincie echt omvat

Als een rapport Málaga zegt, bedoelt het meestal de hele provincie. Daar vallen de stad Málaga onder, de badplaatsen Torremolinos, Benalmádena en Fuengirola, het lange stuk via Marbella en Estepona richting Casares, de oostkant rond Vélez-Málaga en Nerja, en een groot stuk binnenland, met witte dorpen zoals Sierra de Yeguas, die ver van elk strand liggen.

Alicante is net zo uitgestrekt. De provincie loopt van Dénia en Jávea in het noorden, via Calpe, Altea en Benidorm, naar de stad Alicante en vervolgens naar de zuidkust rond Torrevieja en de Vega Baja. Een cijfer dat dat alles samenneemt, beschrijft niets daarvan.

Een appartement op een paar minuten van de zee in een drukke stad en een boerderij met grond in de heuvels kunnen allebei in hetzelfde gemiddelde meetellen. Het gemiddelde beweegt wanneer de mix van wat verkocht wordt verandert, ook als er in geen enkele straat iets is veranderd.

Wie er koopt, en waarom het etiket verschuift

Tabellen met kopers per nationaliteit worden gepubliceerd door de Registradores en het Notariado, en ook het nationale statistiekbureau INE rapporteert over aankopen door buitenlandse kopers. Ze zijn het lezen waard. Ze zijn ook gemakkelijk verkeerd te lezen.

Het eerste wat u moet nagaan, is wie er wordt meegeteld. Sommige tabellen maken onderscheid tussen buitenlanders die in Spanje wonen en buitenlanders die in het buitenland wonen, en die twee groepen kopen om heel verschillende redenen. Een inwoner die jarenlang heeft gehuurd en eindelijk koopt, is een ander verhaal dan iemand die een vakantiebasis aanschaft.

Het tweede is de geografie. Een tabel voor de hele provincie verbergt dat het ene dorp sterk naar de ene nationaliteit kan neigen, terwijl het volgende dorp langs de kust naar een andere neigt. Als een kop over nationaliteiten u aanspreekt, zoek dan de tabel voor de gemeente of de comarca (streek) erbij, en vraag u af hoe de buren van de plek die u bevalt er in februari uit zullen zien, niet alleen in augustus.

Aanbod, de stillere helft van het verhaal

Prijzen krijgen de aandacht, maar het aanbod bepaalt wat u daadwerkelijk kunt doen. Twee dingen zijn het onthouden waard.

Ten eerste gedragen nieuwbouw en bestaande woningen zich verschillend. Nieuwbouwprojecten komen in golven, zijn vaak geconcentreerd in een handvol gebieden en worden anders geprijsd en belast dan bestaande woningen. Een plaats met veel recente bouw voelt anders aan, en biedt u een andere keuze, dan een oude stad waar bijna alles een bestaande woning is.

Ten tweede is een advertentie geen verkoop. Wat in een straat wordt aangeboden, vertelt u waar eigenaren op hopen. Wat de Registradores vastleggen, vertelt u wat daadwerkelijk van eigenaar is gewisseld. Het is nuttig om die twee naast elkaar te leggen, en op te merken hoe lang bepaalde woningen te koop blijven staan en of ze stilletjes terugkeren met een andere foto.

De prijs die u online ziet, is een opening voor het gesprek. De prijs in het register is de prijs die echt is gerealiseerd.

Regels die de rekensom veranderen

De aankoopkosten in Spanje hangen af van wat u koopt en waar. Een bestaande woning en een nieuwbouwwoning worden op verschillende manieren belast, en de regionale overheden van Andalucía en de Valenciaanse Gemeenschap stellen elk hun eigen regels vast. De Agencia Tributaria en de regionale belastingkantoren zijn de plekken om de actuele situatie te controleren, en een lokale advocaat of gestor (administratief adviseur) kan het exacte bedrag uitrekenen voor een woning die u op het oog hebt.

We hebben apart geschreven over hoe de twee kusten zich op belastinggebied verhouden en over de regels voor de tijd die u in Spanje doorbrengt. Het punt hier is eenvoudiger: een regelwijziging kan voor de ene soort koper veel uitmaken en voor de andere niets, dus toets het aan uw eigen plan in plaats van aan de kop.

Zo gebruikt u het deze oktober

De herfst is een goed moment om te kijken, al is het maar omdat de kust dan haar gewone gang gaat. De stranden zijn rustiger, de bars hebben hun lokale ritme gevonden, en u ziet welke straten leven houden wanneer het vakantiepubliek vertrekt. Die informatie kan geen enkele tabel u geven.

Enkele praktische manieren om dat te benutten:

• Kies twee of drie plaatsen in plaats van een provincie, en loop door elk ervan op een doordeweekse ochtend en nogmaals in de avond.
• Vraag hoe een gemiddeld jaar aan kosten van de comunidad (vereniging van eigenaren) en lokale belastingen eruitziet voor een woning die u bevalt, niet alleen wat de vraagprijs is.
• Vergelijk de vraagprijs met een taxatie en met geregistreerde verkopen in de buurt voordat u zich een oordeel vormt.
• Noteer de praktische details: de helling, de lift, het lawaai van de bar beneden, de wandeling naar brood en een apotheek.
• Houd een eenvoudige lijst bij van wat u zou opgeven en wat niet.

Niets hiervan hoeft haastig. Een goede woning aan beide kusten is nog steeds goed nadat u nog een paar keer door de straat hebt gelopen.

Wanneer u klaar bent om te praten

Penrose Bay is geen makelaarskantoor en we verkopen geen vastgoed. Als u twee kusten wilt terugbrengen tot een paar plaatsen, of als u klaar bent om kennis te maken met een lokale advocaat, schatter of makelaar die wij hebben gescreend, neem dan contact met ons op en we stellen u in uw eigen tempo aan hen voor.