Por qué la media provincial dice poco sobre una calle de la costa

Si lee suficiente prensa sobre vivienda en la costa, acaba pensando en Málaga y Alicante como dos mercados únicos, cada uno con un precio y un ánimo. Los titulares hablan de una provincia que sube, se enfría o se mantiene. Es una forma ordenada de contar una historia, y rara vez una forma útil de elegir casa.

Esta nota es deliberadamente escasa en cifras. Los últimos datos los publican fuentes oficiales cada mes o cada trimestre, y preferimos remitirle a ellas antes que repetir un número que ya se ha movido. Lo que sí podemos hacer es explicar de qué están hechas esas medias, para que, cuando abra una, sepa qué está mirando.

En resumen: la costa es un mosaico, y se compra en una calle, no en una provincia.

Qué contiene en realidad una provincia

Cuando un informe dice Málaga, normalmente se refiere a toda la provincia. Eso incluye la ciudad de Málaga, los pueblos turísticos de Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola, el largo tramo que pasa por Marbella y Estepona hacia Casares, la zona oriental en torno a Vélez-Málaga y Nerja, y mucho interior, con pueblos blancos como Sierra de Yeguas que quedan muy lejos de cualquier playa.

Alicante es igual de amplia. Se extiende desde Dénia y Jávea, en el norte, pasando por Calpe, Altea y Benidorm, hasta la ciudad de Alicante y después la costa sur, alrededor de Torrevieja y la Vega Baja. Una cifra que mezcla todo eso no describe nada de ello.

Un piso a pocos minutos del mar en una localidad animada y una casa de campo con terreno en las colinas pueden entrar en la misma media. La media se mueve cuando cambia la mezcla de lo que se vende, aunque no haya cambiado ni una sola calle.

Quién compra, y por qué la etiqueta confunde

Los Registradores y el Notariado publican tablas de compradores por nacionalidad, y el instituto nacional de estadística, el INE, también informa sobre las compras de extranjeros. Merece la pena leerlas. Y también es fácil interpretarlas mal.

Lo primero que conviene comprobar es a quién se está contando. Algunas tablas separan a los extranjeros que viven en España de los que viven fuera, y los dos grupos compran por motivos muy distintos. Un residente que ha alquilado durante años y por fin compra no es la misma historia que alguien que adquiere un refugio vacacional.

Lo segundo es la geografía. Una tabla de toda la provincia oculta que una localidad puede inclinarse con fuerza hacia una nacionalidad mientras la siguiente se inclina hacia otra. Si un titular sobre nacionalidades le entusiasma, busque la tabla de la localidad o de la comarca, y pregúntese cómo serán probablemente los vecinos del lugar que le gusta en febrero, y no solo en agosto.

La oferta, la mitad más discreta de la historia

Los precios se llevan la atención, pero la oferta determina lo que realmente se puede hacer. Hay dos cosas que conviene tener presentes.

Primero, la obra nueva y la vivienda de segunda mano se comportan de forma distinta. Las promociones nuevas llegan por oleadas, suelen concentrarse en unas pocas zonas y tienen precios e impuestos diferentes a los de la vivienda usada. Una localidad con mucha construcción reciente tiene otro carácter, y le ofrece otra elección, que un pueblo antiguo donde casi todo es segunda mano.

Segundo, un anuncio no es una venta. Lo que se anuncia en una calle le dice lo que esperan los propietarios. Lo que registran los Registradores le dice qué cambió de manos. Conviene poner ambas cosas una al lado de la otra, y fijarse en cuánto tiempo permanecen en el mercado ciertas viviendas y si reaparecen discretamente con otra fotografía.

El precio que ve en internet es un punto de partida para conversar. El precio del registro es el que de verdad se pagó.

Normas que cambian las cuentas

Los costes de compra en España dependen de lo que se compra y de dónde. Una vivienda de segunda mano y una obra nueva tributan de manera diferente, y los gobiernos autonómicos de Andalucía y de la Comunidad Valenciana fijan cada uno sus propias reglas. La Agencia Tributaria y las oficinas tributarias autonómicas son el lugar donde confirmar la situación vigente, y un abogado local o un gestor puede calcular la cifra exacta para una vivienda concreta que tenga en mente.

Hemos escrito por separado sobre cómo se comparan las dos costas en materia de impuestos y sobre las normas relativas al tiempo que se pasa en España. Aquí la idea es más sencilla: un cambio normativo puede importar mucho a un tipo de comprador y nada a otro, así que compruébelo con su propio plan y no con el titular.

Cómo aprovecharlo este octubre

El otoño es un buen momento para mirar, aunque solo sea porque la costa sigue con su vida de siempre. Las playas están más tranquilas, los bares han vuelto a su ritmo local y se puede ver qué calles conservan su vida cuando se marcha la multitud de las vacaciones. Eso es algo que ninguna tabla puede darle.

Algunas formas prácticas de hacerlo:

• Elija dos o tres localidades en lugar de una provincia, y recorra cada una una mañana entre semana y de nuevo por la tarde-noche.
• Pregunte cómo es un año típico de gastos de comunidad e impuestos locales de una vivienda que le guste, y no solo el precio de venta.
• Compare el precio pedido con una tasación y con las ventas registradas cerca antes de formarse una opinión.
• Anote los detalles prácticos: la cuesta, el ascensor, el ruido del bar de abajo, el paseo hasta el pan y la farmacia.
• Haga una lista sencilla de lo que sacrificaría y de lo que no.

Nada de esto necesita prisa. Una buena casa en cualquiera de las dos costas seguirá siendo buena después de que haya recorrido la calle unas cuantas veces más.

Cuando quiera hablar

Penrose Bay no es una inmobiliaria y no vendemos vivienda. Si desea reducir dos costas a unas pocas localidades, o cuando esté listo para conocer a un abogado, perito o agente local que hayamos verificado, póngase en contacto con nosotros y se lo presentaremos a su ritmo.