Vier officiële bronnen die u kunt bewaren voordat u aan de kust koopt

Elk najaar krijgt de vastgoedmarkt aan de kust een nieuwe golf commentaar. De prijzen stijgen, de verkopen dalen, de kopers veranderen, de rente staat op het punt te bewegen. Een deel daarvan is nuttig. Veel ervan is verouderd tegen de tijd dat u het leest.

Deze maand doen we iets anders. We hebben dit stuk bewust vrijgehouden van cijfers. Cijfers over deze markt worden herzien, herschreven en bijgesteld door wie ze ook aanhaalt, en een getal dat uit het hoofd wordt herhaald, is precies hoe mensen plannen gaan maken rond iets wat niet meer klopt.

In plaats daarvan willen we u de vier officiële bronnen aanreiken waarop de rest van het commentaar steunt, uitleggen wat elk ervan eigenlijk meet, en voorstellen hoe u ze kunt lezen als iemand die aan de kant van de koper van de tafel zit.

Waarom dezelfde markt verschillende koppen oplevert

De Costa del Sol en de Costa Blanca zijn niet één markt. Een appartement in het centrum van Málaga, een villa boven Marbella, een rijtjeshuis in Estepona, een appartement in Torrevieja en een woning in Jávea of Moraira leven elk in hun eigen wereld van kopers, aanbod en seizoenen. Een kop die ze middelt tot één cijfer voor "de kust" zegt heel weinig over de straat waar u naar kijkt.

Er is ook verschil tussen wat gevraagd wordt, wat overeengekomen wordt en wat geregistreerd wordt. Daar hebben we eerder over geschreven, en het is goed om eraan te denken wanneer u ergens een prijs genoemd ziet. Verschillende bronnen meten verschillende momenten in het leven van een verkoop, dus ze komen zelden overeen, en dat is normaal en niet verdacht.

Het praktische antwoord is om naar de bron te gaan en die te lezen met de juiste vraag in het achterhoofd.

De vier bronnen

• INE (Instituto Nacional de Estadística). Het nationale bureau voor de statistiek publiceert maandelijks het aantal woningoverdrachten en elk kwartaal een huizenprijsindex, uitgesplitst naar regio en provincie. Het is de beste plek om de grote lijn voor de provincies Málaga en Alicante over de tijd te zien. Het is trager en breder dan het beeld van een lokale makelaar, maar wel consistent.
• Notariado (de officiële statistieken van de notarissen). Omdat notarissen de akten ondertekenen, is hun data opgebouwd uit de transacties zelf, inclusief de prijzen die erin zijn vastgelegd en het aantal aankopen dat met een hypotheek is gefinancierd. Het is een goede toets naast de vraagprijzen die u op straat ziet.
• Registradores (de eigendomsregistrators). Hun rapporten bevatten de nationaliteit van kopers en het aandeel aankopen door mensen die in het buitenland wonen. Wilt u begrijpen wie er aan elke kust koopt, kijk dan hier, en lees ook de toelichting op de methode, zodat u weet wat er wel en niet wordt meegeteld.
• Banco de España. Voor wie wil lenen publiceert de centrale bank de statistieken over hypotheekrentes en de Euribor-reeks die de meeste variabele en gemengde hypotheken volgen. Als u van plan bent in Spanje te lenen, laat deze pagina zien wat dat nu kost, niet een jaar geleden.

Waar u bij elke bron op let

Bij INE kijkt u liever naar het verloop over meerdere kwartalen dan naar het laatste cijfer. Het aantal verkopen in één maand kan schommelen door de kalender, een feestdag of een achterstand bij het register. Een trend over een jaar zegt veel meer dan één meting, en de uitsplitsing per provincie telt zwaarder dan de landelijke kop.

Bij de notarissen en de registrators let u op het verschil tussen het aantal verkopen en de betaalde prijzen. Ons eerdere stuk over waarom prijzen kunnen blijven stijgen terwijl er minder verkopen worden geregistreerd, legt uit hoe die twee zonder tegenspraak naast elkaar kunnen bestaan: minder verkopen kunnen, in een markt waar goede woningen schaars zijn, de prijzen toch stevig houden.

Bij de Banco de España stelt u een eenvoudiger vraag. Als u leent, welke rente zou u dan echt aangeboden krijgen, en hoelang staat die vast? Dat ene antwoord bepaalt uw maandbudget meer dan bijna elke kop over de markt.

Een statistiek vertelt waar de markt geweest is. Ze kan niet zeggen of een bepaalde woning, in een bepaalde straat, bij u past.

Voorbij de statistieken

Officiële data hebben echte grenzen. Ze lopen achter, ze middelen, en ze zien niet wat het ene gebouw beter maakt dan het pand ernaast: de staat van het dak, de financiën van de gemeenschap van eigenaren, het lawaai 's nachts, het licht in de woonkamer in januari.

Daarom is het najaar ook een goed moment om ter plaatse te kijken. De zomerdrukte is afgenomen, de strandtenten zijn rustiger, en een plaats als Torrevieja, Fuengirola of Calpe begint u zijn gewone ritme te laten zien. Als u een paar dagen op verschillende momenten door de straten kunt lopen, leert u meer over een wijk dan welke index ook u kan vertellen.

Het is ook het moment om te scheiden wat nieuw is van wat alleen maar herhaald wordt. Wijzigingen in belastingen, verblijfsregels of regionale regelgeving komen van het BOE en de regionale overheden, en het loont om ze bij de bron te controleren voordat u op een samenvatting vertrouwt, ook op de onze. Als een regel uw plannen raakt, vraag dan een lokale adviseur te bevestigen hoe die in uw situatie werkt.

Wat dit betekent als u nu aan uw zoektocht begint

Begin bij de bronnen, niet bij het commentaar. Bewaar de vier hierboven, besteed een avond aan de provinciale tabellen voor Málaga en Alicante, en noteer wat stabiel is en wat beweegt. U krijgt snel een gevoel voor wat gewoon is.

Kies dan een kust, en daarbinnen een plaats, voordat u een woning kiest. De twee kusten voelen in het dagelijks leven verschillend aan, en de data worden pas bruikbaar als u weet welk deel ervan voor u geldt.

Reken tot slot ruimte in voor de kosten en het tempo van het proces. Belastingen, notaris- en registerkosten en de tijd die een aankoop vraagt verschillen per regio en per woning, dus vraag ze schriftelijk aan iemand die u vertrouwt in plaats van op een vuistregel te varen.

Wanneer u klaar bent om te praten

We zijn geen makelaarskantoor en we verkopen geen vastgoed. Wilt u hulp bij het omzetten van al dat leeswerk in een shortlist, of een introductie bij een gescreende lokale advocaat, adviseur of makelaar aan een van beide kusten, neem dan contact met ons op. We wijzen u graag de juiste persoon aan, zonder druk en zonder ander tijdschema dan het uwe.