Vier offizielle Quellen, die Sie vor dem Kauf an der Küste als Lesezeichen speichern sollten

Jeden Herbst gibt es für den Immobilienmarkt an der Küste eine neue Runde Kommentare. Die Preise steigen, die Verkäufe sinken, die Käufer wandeln sich, die Zinsen stehen vor einer Bewegung. Manches davon ist nützlich. Vieles ist schon überholt, wenn Sie es lesen.

In diesem Monat machen wir es ein wenig anders. Wir haben diesen Beitrag bewusst frei von Zahlen gehalten. Zahlen zu diesem Markt werden überarbeitet, neu formuliert und von jedem, der sie zitiert, anders zugeschnitten. Und wer eine Zahl aus dem Gedächtnis wiederholt, plant am Ende mit etwas, das längst nicht mehr stimmt.

Stattdessen möchten wir Ihnen die vier offiziellen Quellen an die Hand geben, auf die sich der Rest der Kommentare stützt, erklären, was jede von ihnen tatsächlich misst, und Ihnen zeigen, wie Sie sie lesen können, wenn Sie auf der Käuferseite des Tisches sitzen.

Warum derselbe Markt unterschiedliche Schlagzeilen hervorbringt

Die Costa del Sol und die Costa Blanca sind kein einheitlicher Markt. Eine Wohnung im Zentrum von Málaga, eine Villa oberhalb von Marbella, ein Reihenhaus in Estepona, ein Apartment in Torrevieja und ein Haus in Jávea oder Moraira bewegen sich jeweils in ihrer eigenen Welt aus Käufern, Angebot und Jahreszeiten. Eine Schlagzeile, die sie alle zu einer einzigen „Küstenzahl“ mittelt, sagt Ihnen sehr wenig über die Straße, die Sie gerade vor sich haben.

Hinzu kommt ein Unterschied zwischen dem, was verlangt, dem, was vereinbart und dem, was registriert wird. Über diese Lücke haben wir schon früher geschrieben, und es lohnt sich, daran zu denken, sobald Ihnen ein Preis genannt wird. Die verschiedenen Quellen messen unterschiedliche Momente im Leben eines Verkaufs, deshalb stimmen sie selten überein, und das ist normal und kein Grund für Misstrauen.

Die praktische Antwort lautet: Gehen Sie zur Quelle und lesen Sie sie mit der richtigen Frage im Kopf.

Die vier Quellen

• INE (Instituto Nacional de Estadística). Das nationale Statistikamt veröffentlicht monatlich die Zahl der Eigentumsübertragungen von Wohnungen und Häusern sowie vierteljährlich einen Wohnimmobilien-Preisindex, aufgeschlüsselt nach Region und Provinz. Hier lässt sich am besten die grobe Entwicklung für die Provinzen Málaga und Alicante über längere Zeit erkennen. Der Blick ist langsamer und breiter als der eines örtlichen Maklers, dafür aber konsistent.
• Notariado (die offizielle Statistik der Notare). Da Notare die Urkunden beurkunden, entstehen ihre Daten aus den Transaktionen selbst, einschließlich der darin festgehaltenen Preise und der Zahl der Käufe, die mit einer Hypothek finanziert wurden. Sie eignen sich gut als Gegenprobe zu den Angebotspreisen, die Sie auf der Straße sehen.
• Registradores (die Grundbuchregistratoren). Ihre Berichte enthalten die Staatsangehörigkeit der Käufer und den Anteil der Käufe durch Personen, die im Ausland wohnen. Wer verstehen möchte, wer an welcher Küste kauft, findet hier die Antwort, und es lohnt sich, die Methodenhinweise zu lesen, damit klar ist, was gezählt wird und was nicht.
• Banco de España. Für die Finanzierung veröffentlicht die Zentralbank die Statistik der Hypothekenzinsen und die Euribor-Reihe, an der sich die meisten variablen und gemischt verzinsten Hypotheken orientieren. Wenn Sie in Spanien einen Kredit aufnehmen möchten, zeigt Ihnen diese Seite, wie die Kosten dafür heute aussehen, nicht vor einem Jahr.

Worauf Sie bei jeder Quelle achten sollten

Schauen Sie beim INE auf den Verlauf über mehrere Quartale statt auf den neuesten Wert. Die Zahl der Verkäufe in einem einzelnen Monat kann sich wegen des Kalenders, eines Feiertags oder eines Rückstaus im Register verschieben. Ein Trend über ein Jahr sagt viel mehr aus als eine einzelne Messung, und die Aufteilung nach Provinzen ist wichtiger als die nationale Schlagzeile.

Achten Sie bei den Notaren und Registratoren auf das Verhältnis zwischen der Zahl der Verkäufe und den gezahlten Preisen. Unser früherer Beitrag darüber, warum die Preise weiter steigen können, obwohl weniger Verkäufe verzeichnet werden, erklärt, warum diese beiden Dinge ohne Widerspruch nebeneinander bestehen können: Weniger Verkäufe in einem Markt, in dem gute Immobilien knapp sind, können die Preise dennoch stabil halten.

Stellen Sie beim Banco de España eine einfachere Frage. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, welchen Zinssatz würde man Ihnen tatsächlich anbieten, und für wie lange ist er festgeschrieben? Diese eine Antwort prägt Ihr monatliches Budget mehr als fast jede Schlagzeile über den Markt.

Eine Statistik sagt Ihnen, wo der Markt gewesen ist. Sie kann Ihnen nicht sagen, ob ein bestimmtes Haus in einer bestimmten Straße das Richtige für Sie ist.

Jenseits der Statistik

Amtliche Daten haben echte Grenzen. Sie hinken hinterher, sie bilden Durchschnitte, und sie können nicht sehen, was ein Gebäude besser macht als das nebenan: den Zustand des Dachs, die Finanzen der Eigentümergemeinschaft, den Lärm in der Nacht, das Licht im Wohnzimmer im Januar.

Deshalb ist der Herbst auch eine gute Zeit, sich vor Ort umzusehen. Die Sommergäste sind weniger geworden, die Strandbars sind ruhiger, und eine Stadt wie Torrevieja, Fuengirola oder Calpe beginnt, Ihnen ihren gewöhnlichen Rhythmus zu zeigen. Wenn Sie ein paar Tage Zeit haben, zu verschiedenen Tageszeiten durch die Straßen zu gehen, erfahren Sie mehr über ein Viertel, als jeder Index Ihnen sagen kann.

Jetzt ist auch der Moment, Neues von bloß Wiederholtem zu trennen. Änderungen bei Steuern, Aufenthaltsregeln oder regionalen Vorschriften kommen vom BOE und von den Regionalregierungen, und es lohnt sich, sie an der Quelle zu prüfen, bevor Sie sich auf eine Zusammenfassung verlassen, auch auf unsere. Wenn eine Regel Ihre Pläne betrifft, bitten Sie einen Berater vor Ort zu bestätigen, wie sie in Ihrer Situation gilt.

Was das bedeutet, wenn Sie Ihre Suche jetzt beginnen

Beginnen Sie mit den Quellen, nicht mit den Kommentaren. Speichern Sie die vier oben genannten als Lesezeichen, verbringen Sie einen Abend mit den Provinztabellen für Málaga und Alicante und notieren Sie, was stabil bleibt und was sich bewegt. Sie werden schnell ein Gefühl dafür entwickeln, was als normal gilt.

Wählen Sie dann eine Küste und darin eine Stadt, bevor Sie sich für ein Haus entscheiden. Die beiden Küsten fühlen sich im Alltag verschieden an, und die Daten werden erst nützlich, wenn Sie wissen, welcher Ausschnitt davon für Sie gilt.

Planen Sie schließlich Spielraum für die Kosten und das Tempo des Verfahrens ein. Steuern, Notar- und Registergebühren sowie die Dauer eines Kaufs hängen von der Region und von der Immobilie ab. Lassen Sie sich diese Angaben deshalb schriftlich von jemandem geben, dem Sie vertrauen, statt sich auf eine Faustregel zu verlassen.

Wenn Sie bereit für ein Gespräch sind

Wir sind keine Agentur, und wir verkaufen keine Immobilien. Wenn Sie Hilfe dabei möchten, aus all dieser Lektüre eine engere Auswahl zu machen, oder wenn Sie die Vermittlung an einen geprüften Anwalt, Berater oder Makler vor Ort an einer der beiden Küsten wünschen, melden Sie sich bei uns. Wir nennen Ihnen gern die richtige Person, ohne Druck und ohne einen anderen Zeitplan als Ihren eigenen.