Cuatro fuentes oficiales que conviene guardar en favoritos antes de comprar en la costa

Cada otoño, el mercado inmobiliario de la costa recibe una nueva ronda de comentarios. Los precios suben, las ventas bajan, los compradores cambian, los tipos de interés están a punto de moverse. Parte de todo ello es útil. Gran parte está desfasado cuando llega a sus manos.

Este mes hacemos algo un poco distinto. Hemos mantenido esta nota libre de cifras a propósito. Los números de este mercado se revisan, se replantean y se moldean según quien los cite, y repetir una cifra de memoria es la forma en que la gente acaba haciendo planes en torno a algo que ya no es cierto.

En su lugar, queremos ponerle en las manos las cuatro fuentes oficiales en las que se apoya el resto de los comentarios, explicarle qué mide realmente cada una y sugerirle cómo leerlas desde el lado del comprador de la mesa.

Por qué un mismo mercado produce titulares distintos

La Costa del Sol y la Costa Blanca no son un único mercado. Un piso en el centro de Málaga, una villa sobre Marbella, un adosado en Estepona, un apartamento en Torrevieja y una casa en Jávea o Moraira viven cada uno en su propio mundo de compradores, oferta y temporadas. Un titular que los promedia en una sola cifra «costera» dice muy poco de la calle que usted tiene delante.

Hay además una diferencia entre lo que se pide, lo que se acuerda y lo que se registra. Ya hemos escrito antes sobre esa brecha, y conviene recordarla siempre que vea un precio citado. Cada fuente mide un momento distinto en la vida de una venta, de modo que rara vez coinciden, y eso es normal, no sospechoso.

La respuesta práctica es ir a la fuente y leerla con la pregunta adecuada en mente.

Las cuatro fuentes

• INE (Instituto Nacional de Estadística). El organismo estadístico nacional publica un recuento mensual de transmisiones de viviendas y un índice trimestral de precios de vivienda, desglosados por comunidad autónoma y provincia. Es el mejor lugar para ver la dirección general que toman las provincias de Málaga y Alicante a lo largo del tiempo. Es más lento y más amplio que la visión de un agente local, pero es coherente.
• Notariado (las estadísticas oficiales de los notarios). Como los notarios firman las escrituras, sus datos se construyen a partir de las propias operaciones, incluidos los precios que figuran en ellas y cuántas se financiaron con hipoteca. Es una buena referencia para contrastar los precios de oferta que ve en la calle.
• Registradores (los registradores de la propiedad). Sus informes incluyen la nacionalidad de los compradores y el porcentaje de compras realizadas por personas residentes en el extranjero. Si quiere entender quién compra en cada costa, aquí es donde mirar, y conviene leer las notas metodológicas para saber qué se cuenta y qué no.
• Banco de España. En cuanto a la financiación, el banco central publica las estadísticas de tipos de interés hipotecarios y la serie del Euribor que siguen la mayoría de las hipotecas variables y mixtas. Si piensa pedir un préstamo en España, esta es la página que le dice cuánto cuesta hoy, no hace un año.

Qué buscar en cada una

En el INE, fíjese en la forma de la serie a lo largo de varios trimestres más que en el último dato. El recuento de ventas de un mes puede variar por el calendario, un festivo o un atasco en el registro. Una tendencia a lo largo de un año dice mucho más que una sola lectura, y el desglose provincial importa más que el titular nacional.

En los notarios y los registradores, preste atención a la diferencia entre el número de ventas y los precios pagados. Nuestro artículo anterior sobre por qué los precios pueden seguir subiendo mientras se registran menos ventas explica por qué ambas cosas pueden convivir sin contradicción: menos ventas, en un mercado donde escasean las buenas viviendas, pueden dejar los precios firmes.

En el Banco de España, plantéese una pregunta más sencilla. Si pide un préstamo, ¿qué tipo le ofrecerían realmente y durante cuánto tiempo sería fijo? Esa sola respuesta marca su presupuesto mensual más que casi cualquier titular sobre el mercado.

Una estadística le dice dónde ha estado el mercado. No puede decirle si una casa concreta, en una calle concreta, es la adecuada para usted.

Más allá de las estadísticas

Los datos oficiales tienen límites reales. Llegan con retraso, promedian y no pueden ver aquello que hace mejor un edificio que el de al lado: el estado del tejado, las cuentas de la comunidad, el ruido por la noche, la luz del salón en enero.

Por eso el otoño es también un buen momento para visitar en persona. Las multitudes del verano se han reducido, los chiringuitos están más tranquilos y un pueblo como Torrevieja, Fuengirola o Calpe empieza a mostrar su ritmo cotidiano. Si puede pasar unos días recorriendo las calles a distintas horas, aprenderá más sobre un barrio que con cualquier índice.

Es también el momento de separar lo que es nuevo de lo que simplemente se repite. Los cambios en impuestos, normas de residencia o regulaciones autonómicas proceden del BOE y de los gobiernos autonómicos, y conviene comprobarlos en la fuente antes de fiarse de un resumen, incluido el nuestro. Si una norma afecta a sus planes, pida a un asesor local que le confirme cómo se aplica a su situación.

Qué significa esto si empieza ahora su búsqueda

Empiece por las fuentes, no por los comentarios. Guarde en favoritos las cuatro anteriores, dedique una tarde a las tablas provinciales de Málaga y Alicante y anote qué se mantiene estable y qué se mueve. Pronto se hará una idea de lo que es normal.

Después elija una costa y, dentro de ella, un pueblo, antes de elegir una casa. Las dos costas se sienten distintas en el día a día, y los datos solo resultan útiles cuando sabe qué rincón de ellos le corresponde.

Por último, deje margen para los costes y para el ritmo del proceso. Los impuestos, los gastos de notaría y registro y el tiempo que lleva una compra varían según la región y la vivienda, así que pídalos por escrito a alguien de su confianza en lugar de fiarse de una regla general.

Cuando quiera hablar

No somos una agencia y no vendemos vivienda. Si desea ayuda para convertir toda esta lectura en una lista corta, o una presentación a un abogado, asesor o agente local de confianza en cualquiera de las dos costas, póngase en contacto con nosotros. Nos alegrará orientarle hacia la persona adecuada, sin presiones y sin más calendario que el suyo.