Cómo leer el mercado de la costa sin ruido este otoño

Cada otoño la costa cambia de ritmo. Los chiringuitos se vacían, la luz se vuelve más suave y quienes viven aquí recuperan sus propias calles. Es también la época en que mucha gente se sienta con una hoja de cálculo y un café y se hace la misma pregunta: ¿qué está haciendo realmente el mercado?

Queremos responder con honestidad, y eso empieza con una pequeña confesión. Esta nota no cita una tabla de precios recientes, de número de ventas ni de porcentajes de compradores. Las cifras caducan pronto, varían de un municipio a otro, y un número repetido sin su fuente es peor que ningún número. En su lugar, queremos mostrarle cómo leer el mercado por su cuenta y qué hacer con lo que encuentre.

Ese enfoque encaja con dos costas que se comportan de manera bastante distinta entre sí.

Lo que una nota de mercado puede y no puede decirle

Cuando lea que «los precios suben» o que «las ventas bajan», pregunte de qué lugar, de qué tipo de vivienda y con qué medida se habla. Un titular sobre la provincia de Málaga dice poco de un piso en Fuengirola, y un titular sobre la provincia de Alicante dice poco de una casa de pueblo en la Marina Alta.

La Costa del Sol y la Costa Blanca son conjuntos de pequeños mercados. Un apartamento de obra nueva cerca del mar en Estepona, un adosado en una urbanización de golf, un piso antiguo en un bloque de Torremolinos y una finca en las colinas de la Axarquía se mueven cada uno a su propio ritmo. Una media de todos ellos desdibuja la imagen que usted necesita.

La tendencia, hasta donde podemos decirlo sin una cifra reciente a mano, es la que habrá leído en los últimos meses: fuerte interés desde el extranjero, crédito prudente y buenas viviendas en los lugares adecuados que mantienen su valor. Lo ofrecemos como contexto y no como previsión, y no le pediríamos que planificara una compra en torno a ello.

Tres señales que merece la pena seguir

Si quiere seguir el mercado como es debido, un puñado de fuentes publicadas cumple esa función mucho mejor que cualquier titular de un portal. Cada una mide algo distinto, y por eso conviene leerlas juntas.

• Compraventas registradas del INE. El Instituto Nacional de Estadística publica cifras mensuales de transmisiones de viviendas ya realizadas, por provincia. Indican cuántas operaciones llegaron al registro, aunque con retraso.
• Datos notariales del Notariado. Las escrituras (los documentos públicos de compraventa) firmadas ante notario muestran el precio realmente escrito, que se acerca más a la realidad que un precio anunciado.
• Comentarios sobre hipotecas y tipos del Banco de España. El coste de financiarse condiciona lo que muchos compradores pueden permitirse, y las publicaciones del banco explican la tendencia en términos sencillos.

Los Registradores publican además informes periódicos que incluyen la nacionalidad de los compradores, que es el mejor lugar donde mirar si quiere saber quién más está activo en la zona que le interesa. Preferimos que lea usted mismo la última publicación antes que fiarse de nuestro resumen.

Dos costas, dos ritmos

La Costa del Sol es la más internacional de las dos, con el aeropuerto de Málaga en el centro y una larga cadena de localidades repartidas a lo largo de la carretera de la costa y la AP-7, desde Manilva en el oeste hasta Nerja en el este. La oferta va desde pisos urbanos en Málaga hasta pueblos de sierra como Mijas y Casares, urbanizaciones de golf en torno a Sotogrande y Benahavís, y tramos más tranquilos en la Axarquía.

La Costa Blanca cuenta con el aeropuerto de Alicante-Elche y tiene un carácter distinto. Calpe, Altea, Moraira y Albir se encuentran en el extremo norte, con el Peñón y la sierra a sus espaldas. Más al sur, la Vega Baja y la zona de Torrevieja son más llanas y están más urbanizadas, con una amplia comunidad de residentes durante todo el año. La Costa Blanca suele sentirse más española en su ritmo diario, con fiestas y mercados locales que siguen marcando el calendario.

Ninguna es mejor. Encajan con vidas distintas, y cómo se siente un pueblo en febrero dice más que cómo luce en agosto.

El mercado en el que usted compra es el que ve desde su ventana en invierno, no el de un folleto.

Por qué el otoño es buen momento para mirar

Octubre es un buen mes para ver un pueblo tal como es. El calor ha aflojado y se puede recorrer un barrio durante horas. Están abiertos los comercios, los bares y las panaderías que usaría cada día, y los negocios de temporada han desaparecido.

Es también un momento sensato para poner a prueba cuestiones prácticas. ¿Cuánto se tarda en llegar al aeropuerto una mañana laborable? ¿Es fácil aparcar cerca del edificio? ¿Es tranquila la comunidad por la noche? ¿Se inunda la calle con las fuertes lluvias de otoño? Son cosas que un anuncio no puede responder.

Si está comparando varios lugares, pruebe a pasar dos o tres días en cada uno, sin ninguna visita a viviendas, simplemente viviendo como lo haría un residente. Haga la compra en el mercado, coja el autobús o el tren, siéntese en la misma cafetería a la misma hora. Un pueblo que sigue pareciendo adecuado tras unos días corrientes merece una mirada más larga.

Qué significa esto para su búsqueda ahora

Empiece por preguntarse para quién compra. Una casa de vacaciones, una futura vivienda de jubilación y un lugar donde vivir todo el año llevan a listas de opciones muy distintas, y las cifras del mercado importan menos que esa decisión.

Después, fije su presupuesto como un total y no como un precio. Además del precio de compra, hay impuestos, gastos de notaría y de registro, asesoramiento jurídico y los gastos corrientes de una comunidad y de una vivienda. Pida a un abogado local una cifra total realista para la propiedad concreta, y compruebe cualquier impuesto o norma en la fuente oficial, como la Agencia Tributaria o el gobierno autonómico, porque la normativa cambia y los detalles dependen de su situación.

Luego compare precios con sensatez. Los precios de oferta, las tasaciones y los precios registrados cuentan cosas distintas, así que mire los tres cuando pueda. Desconfíe de cualquier conversación que intente apresurarle. Una vivienda que le conviene seguirá conviniéndole después de una semana de reflexión, y una que no le conviene no mejorará por la presión.

Por último, mantenga abiertas sus opciones en ambas costas durante un tiempo. Mucha gente llega con una en mente y descubre que la otra le encaja mejor después de pasar allí unas cuantas mañanas.

Cuando quiera hablar

Penrose Bay no es una inmobiliaria y no vendemos propiedades. Lo que hacemos es ayudarle a entender lo que realmente supone vivir en estas dos costas y, cuando usted esté listo, presentarle a profesionales locales de confianza que puedan revisar los detalles con usted.

Si le gustaría hablar sobre por dónde empezar, o sobre cuál de las dos costas podría encajarle mejor, póngase en contacto con nosotros. Nos alegrará empezar con una conversación, y no hay ninguna prisa.