Vraagprijs, taxatiewaarde, geregistreerde verkoop: welke kustprijs kunt u vertrouwen

Als u al eens een avond hebt gelezen over prijzen aan de Spaanse kust, is het u vast opgevallen dat de cijfers elkaar tegenspreken. De ene pagina zegt dat een vierkante meter in een bepaalde plaats zoveel kost, een andere noemt een heel ander bedrag, en een derde meldt dat het aantal verkopen daalt terwijl de prijzen stijgen. Geen van die cijfers hoeft onjuist te zijn. Ze meten gewoon verschillende dingen.

Daarom willen we u deze oktober, in plaats van nog een kopcijfer aan de stapel toe te voegen, laten zien hoe u de drie soorten cijfers leest die er toe doen. Zodra u een vraagprijs kunt onderscheiden van een taxatiewaarde en van een geregistreerde verkoop, is de kust een stuk makkelijker te doorgronden, en veel minder rumoerig.

Voor de meeste voorbeelden gebruiken we de Costa del Sol, want daar zijn de meest recente gepubliceerde cijfers te vinden. Over de Costa Blanca zijn we eerlijk over wat we wel en niet kunnen citeren.

Vraagprijzen: waar verkopers op hopen

De meeste cijfers die u online tegenkomt zijn vraagprijzen, afkomstig uit advertenties. Ze worden snel bijgewerkt en bewegen als eerste, waardoor ze nuttig zijn om de richting aan te voelen. Het is ook wat eigenaren graag zouden ontvangen, niet wat er daadwerkelijk van hand is gewisseld.

Een voorbeeld: de Olive Press meldde in maart 2026, op basis van gegevens van Idealista, dat de gemiddelde vraagprijs in Marbella een record had bereikt van ongeveer €5.607 per vierkante meter. In hetzelfde artikel werd gemeld dat de vraagprijzen in Manilva, al lang een van de betaalbaardere plaatsen in het westen, op jaarbasis met 17,2% waren gestegen, tot circa €2.934 per vierkante meter.

Die cijfers zeggen iets wezenlijks over ambitie en over waar de aandacht naartoe gaat. Ze zeggen niets over wat een koper die verstandig onderhandelde uiteindelijk heeft betaald. Zie ze als een windvaan, niet als een kassabon.

Taxatiewaarden: wat een taxateur zegt dat het waard is

De tweede soort komt uit taxaties, de waardebepalingen die banken laten uitvoeren wanneer er een hypotheek in het spel is. Het Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (het Spaanse ministerie van Wonen en Stedelijke Agenda) publiceert deze per provincie. Volgens de cijfers voor begin 2026, zoals samengevat door Target Property Spain, lag het gemiddelde in de provincie Málaga op ongeveer €2.988 per vierkante meter, 14,2% meer dan een jaar eerder.

Tinsa, een taxatiebedrijf, publiceert een eigen index. Volgens de IMIE-cijfers, waarover Just Real Estate bericht, stegen de prijzen in de provincie Málaga in het eerste kwartaal van 2026 met 13,1% ten opzichte van hetzelfde kwartaal van 2025.

Twee verschillende bronnen, twee licht uiteenlopende cijfers, en dezelfde richting. Dat patroon is het opmerken waard. Taxatiewaarden vlakken de uitschieters van de glanzendste advertenties af en beslaan de hele provincie, dus een cijfer voor Málaga omvat de stad, de Axarquía en de plaatsen in het binnenland, niet alleen Marbella.

Geregistreerde verkopen: wat er werkelijk gebeurde

De derde soort is de stilste en de eerlijkste: akten die in het eigendomsregister zijn ingeschreven. De Registradores de España publiceren deze cijfers, en het Instituto Nacional de Estadística (INE) publiceert een eigen maandelijkse reeks over transacties.

Hier is het beeld voor de Costa del Sol genuanceerder. Volgens cijfers van de Registradores, waarover Just Real Estate bericht, registreerden Marbella, Estepona en Benahavís samen in het eerste kwartaal van 2026 1.566 verkopen van woningen. Dat is 30,2% minder dan in hetzelfde kwartaal van 2025, en 36,0% minder dan in het voorgaande kwartaal.

Het loont om dat zorgvuldig te lezen. Het gaat om drie gemeenten, om één kwartaal, en om een telling in het register die kan achterlopen op het moment waarop een akte wordt getekend. Het is een aanleiding om vragen te stellen, geen oordeel over de hele kust.

Stijgende prijzen bij minder geregistreerde verkopen kunnen duiden op een selectieve markt, niet op een markt die op hol slaat.

Die zin is onze lezing, geen voorspelling. Hij geeft alleen weer dat wanneer beide cijfers op deze manier samen bewegen, de waarschijnlijke verklaring is dat minder, maar vastberadener transacties de prijs bepalen.

En de Costa Blanca?

We laten liever een leemte open dan haar te vullen met een cijfer waar we niet achter kunnen staan. We hebben hier geen vers gebaseerd prijs- of verkoopcijfer voor de provincie Alicante voor u, dus we geven er ook geen.

Wat we wel kunnen zeggen, is dat u dezelfde driedelige toets zelf kunt uitvoeren. Kijk naar de vraagprijzen in de plaats die u bevalt, daarna naar de taxatiegegevens van het Ministerio de Vivienda voor de provincie Alicante, en vervolgens naar de geregistreerde transacties van de Registradores en het INE. Waar de drie hetzelfde verhaal vertellen, kunt u het vertrouwen. Waar ze uiteenlopen, vraagt u waarom.

De afwijkingen zijn vaak het nuttigste deel. Een plaats met hoge vraagprijzen en weinig inschrijvingen in het register kan simpelweg een plek zijn waar verkopers afwachten. Een plaats met bescheiden advertenties en vlotte registraties kan juist de plek zijn waar mensen stilletjes kopen.

Wat dit betekent voor uw zoektocht

Een paar praktische gewoonten helpen u meer dan welke losse statistiek ook:

• Vergelijk gelijksoortige zaken. Een provinciaal gemiddelde, een gemiddelde voor een plaats en een enkele straat zijn drie verschillende vragen.
• Controleer de datum en de bron voordat u een cijfer vertrouwt, en let op of het om een vraagprijs, een taxatiewaarde of een geregistreerde verkoop gaat.
• Bekijk dezelfde plaats in meer dan één bron voordat u besluit dat ze goedkoop of duur is.
• Wandel door de straten in de rustige weken. Oktober is daarvoor een goede maand, met rustigere stranden en bars vol bewoners.
• Vraag een gescreende lokale deskundige voor wat vergelijkbare woningen in precies dat gebouw of die urbanisatie daadwerkelijk hebben opgebracht.

Niets hiervan hoeft overhaast. De cijfers zijn volgende maand nog steeds beschikbaar, en u leest ze beter na een week koffie op een terras in de plaats zelf.

Als u een tweede paar ogen wilt

We zijn geen makelaar en we verkopen geen vastgoed. Als u hulp wilt bij het duiden van de cijfers voor een bepaalde plaats, of een kennismaking met een gescreende lokale advocaat, bouwkundige of adviseur aan een van beide kusten, neem dan contact met ons op. We wijzen u graag de weg, wanneer u er klaar voor bent.